Özel sermaye sahili nasıl finanse edebilir, devlet tek euro koymadan
Limasol'un yaklaşık 1,3 milyar euroluk iklim planı kapsamında yaklaşık 300 proje bulunuyor. Belediyenin doğrudan teslim edeceği pay ise sadece yüzde 9 civarında. Kalan kısım ulusal ve Avrupa fonlarına ve özel yatırımcılara bağlı. 10 Kasım'da yetkililer, bankalar ve yatırımcılar, devlet garantileri ve karma finansmanın amiral gemisi proje olan Aktaia Odos sahil projesini yatırım yapılabilir hale nasıl getirebileceğini tartışmak üzere bir araya geliyor.
Farklı bir öneride bulunuyorum: risk ve getiri özelde olan, devletin para koymadığı ve yatırımcıların temettülerini tam olarak hangi işin ödediğini bildiği bir yapı.
Yatırımcılar ne satın alacak
Özel bir konsorsiyum, katılımlı imtiyazlı birimler satarak sermaye toplayacak. Her birim, sahil açıldıktan sonra aylık ödenen ve projenin kârıyla birlikte artan euro cinsinden yıllık yüzde 7 dağıtım hedefliyor. İnşaat süresince temettü birikir, ödenmez; gelir olmadan ödeme yapmak yatırımcıların kendi parasını geri vermek olur.
Konsorsiyum arazinin sahibi olmayacak. İşletmelerin sahibi olacak: sahil boyunca restoranlar ve dükkanlar, belediye lisansı altında şezlonglar ve plaj barları, bisiklet kiralama, şehir turları, reklam ve isim hakları. Devletin tek rolü başkası üstlenemeyeceği rol: kamu kıyı alanı üzerinde imtiyaz vermek. Garanti yok, sübvansiyon yok, kullanılabilirlik ödemesi yok.
Rakamlar işliyor mu?
Sadece kira ile hayır. Marina'yı yeni limana bağlayan 1,5 km'lik doğrusal park olan Aktaia Odos'un maliyeti yaklaşık 50 milyon euro olarak tahmin ediliyor. İki yıl inşaatlı 30 yıllık bir imtiyaz modelledim; 8.000 m² perakende alan ayda metrekare başına 30 euro ve yüzde 85 doluluk, artı reklam ve etkinlikler. Yüzde 8 iskonto ile projenin net bugünkü değeri yaklaşık eksi 23 milyon euro çıkıyor. Nakit akışı temettünün sadece yüzde 70'ini karşılayacak. Altın madeni olarak gösterilen kruvaziyer yolcuları iğneyi neredeyse hiç oynatmıyor.
Tabloyu değiştiren istikrarlı bir gelir dayanağı. Daha büyük ticari ayak izi ya da yenilenmiş cepheden faydalanan komşu geliştirmeler üzerinde mütevazı bir vergi, NPV'yi pozitif hale getiriyor ve çift haneli getiri sağlıyor. Bu vergi bir fantezi değil: Limasol Ticaret Odası, Aktaia Odos ilerlemeden önce temele başlamayı bekleyen altı ya da yedi büyük özel projenin olduğunu söylüyor. Onlar da ödemeye katkı vermeli.
Sübvansiyon olmadan yeşil alan
Parklar nakit üretmez ama nakit üreten işletmelerin içinde finanse edilebilir. Sahilin bir bölümündeki barlar, şezlonglar ve bisikletler için imtiyazı alan, yanındaki yeşil alanı inşa etmek ve bakmak zorunda olmalı. Park, kârlı işin bir maliyeti haline gelir; bu durum birçok Avrupa su kenarında böyledir.
Karbon kredileri çözüm değil: bir park yılda birkaç ton CO2 emer ve Kıbrıs, AB yükümlülüklerini yerine getirmek için belediye kredilerini kullanamaz.
Ölçeklendirme: sadece ödeyen şeyi sat
Aynı mantık daha geniş 1,3 milyar euroluk plana da uygulanabilir, tek şartla: tasarruf sahiplerine sadece nakit üreten projeler sunulmalı. Bisiklet yolları ve plaj restorasyonunu içeren karma bir portföy maliyetler öncesi yaklaşık yüzde 5,5 getiri sağlar, yüzde 7 temettü için yeterli değil. Ancak enerji projeleri ve bina yenilemeleri, birlikte yaklaşık 780 milyon euroyu oluşturabilir, özel sahiplerle doğrudan sözleşmeli ve yüzde 7,6'ya yakın getiri sağlar. Bu rakamlar benim kendi tahminlerim.
Doğru araç zaten var: Avrupa Uzun Vadeli Yatırım Fonu, yani ELTIF. Altyapı için tasarlandı ve AB genelinde perakende yatırımcılara satılabilir. Bir bölme kârlı çekirdeği tutacak ve imtiyazlı getiriyi ödeyecek. Nakit üretmeyen kamu işlerini tutan ikinci bölme, yeşil veya mavi tahviller ve AB fonlarıyla finanse edilecek, perakende tasarrufla değil.
Kıbrıslı tasarruflar için bir yuva
Doğal kilit yatırımcılar yerel sigorta şirketleri ve emeklilik fonları. Yükümlülükleri uzun vadeli ve euro cinsinden, 30 yıllık bir imtiyaz gibi. Kıbrıs Merkez Bankası'na göre emeklilik fonları varlıklarının yüzde 14'ünü hâlâ nakit ve mevduatta tutuyor, bu oran euro bölgesi ortalamasının iki katı. Çoğu tek başına bir projeyi desteklemek için çok küçük ama havuzlanmış bir fon bu sorunu çözer. Onlar yüzde 4 ila 5 arasında kıdemli dilim alacak ve bu daha ucuz katman, yüzde 7 imtiyazlı getirinin sürdürülebilir olmasını sağlıyor.
Bunun hiçbiri geleneksel tersanenin taşınması olmadan işlemiyor; bu merkezi hükümetin kararı ve hâlâ bir tarihi yok. Yüzde 7 bir garanti değil, bir hedef olarak pazarlanmalı. Ve imtiyaz varlıkları şehre geri döndüğü için, getiri tutarının her euro'su işletmeden gelmeli.
Limasol'un devletin her euroyu garanti etmesini beklemeye ihtiyacı yok. Ödeyen ile ödemeyen şeyi ayırması, tasarruf sahiplerine sadece öncekini satması ve kârlı işletmelerin etraflarındaki yeşil alanı taşıması gerekiyor. Bunu yaparsanız, yüzde 7 temettü bir vaat olmaktan çıkar ve işin bir sonucu haline gelir.
*Bruno Weigle, Kıbrıs finans sektöründe birkaç yıl çalışmış bir yapılandırılmış finans uzmanıdır.
