Ask Wire CEO'su Pavlos Loizou, Kıbrıs'taki konut sorununun arazi eksikliğinden kaynaklanmadığını söyledi. Loizou, mevcut arazilerin etkin kullanılamamasının arzı kısıtladığını ve fiyatları yukarı ittiğini belirterek atıl kentsel parsellerin krizi derinleştirdiğini vurguladı.
Loizou'ya göre “Kıbrıs'ta arazi eksikliği yok”, asıl sorun “arazinin etkin kullanılamaması”. Ask Wire'ın topladığı veriler bu durumu net şekilde ortaya koyuyor.
Lefkoşa'nın Akropolis bölgesinde izin verilen yapılaşma katsayısının yalnızca yüzde 53'ü fiilen kullanılıyor. Loizou, yapılaşma katsayısının “izin verilen kat alanının parsel büyüklüğüne oranı” olduğunu açıkladı. Geri kalan kısım ise “izinli ama inşa edilmemiş” durumda.
Pratik olarak bu, 1 milyon metrekareden fazla kullanılmayan inşaat alanı anlamına geliyor. Bu rakam tek bir merkezi kentsel bölgede yaklaşık 10.000 ek daire üretmeye yetecek kapasitede.
Limasol'daki Papas bölgesinin paralel analizi de aynı sonuca işaret ediyor. Loizou, Lefkoşa ve Limasol'daki iki kentsel merkezde mevcut planlama kapasitesi tam olarak kullanılırsa 18.000'den fazla ek konut birimi üretilebileceğini söyledi.
Loizou bu durumu “önemsiz bir verimsizlik değil”, bilakis “konut sorununun tam merkezinde” bir mesele olarak tanımladı.
Ona göre kısıtlayıcı unsur “talep değil, arz tarafında”. Kıbrıs hem yerel alıcıları hem de yabancı sermayeyi çekmeye devam ediyor.
Loizou, “Eksik olan şey aktivasyon” diye konuştu. “Arazi tutuluyor, geliştirilmiyor” diye ekledi.
Fiyat rekoru da bu okumayı doğruluyor. Ask Wire'ın Tapu Dairesi işlemleri üzerine yaptığı analize göre, Kıbrıs'taki kentsel konut arazisinin medyan fiyatı 2021 yılının ilk çeyreğindeki inşaat metrekaresi başına 203 Euro'dan, 2026 yılının ilk çeyreğinde 257 Euro'ya yükseldi. Bu yaklaşık yüzde 27'lik bir artışa denk geliyor.
Artış Limasol'da çok daha sert oldu. Bu bölgede fiyatlar inşaat metrekaresi başına 245 Euro'dan 356 Euro'ya, yani yüzde 45 oranında yükseldi.
Loizou ayrıca Larnaka'da yüzde 34, Lefkoşa'da yüzde 25, Baf ve Mağusa'nın hükümet kontrolündeki bölgelerinde ise yaklaşık yüzde 13 artış yaşandığını söyledi.
Loizou'ya göre bu önemli, çünkü “yeni konut maliyetini sadece inşaat malzemeleri, işçilik, KDV veya finansman maliyetleri belirlemiyor”.
Loizou, “Baskının giderek büyüyen bir kısmı artık arazi bileşeninden geliyor” dedi. Bu durum özellikle izin verilen kapasitenin var olduğu ancak aktive edilmediği bölgelerde belirgin.
Loizou'ya göre iki bulgu birbirini güçlendiriyor: “Aktivasyonun geciktiği ve etkin arzın yapay olarak kısıtlandığı yerlerde fiyatlar tepki veriyor”.
En sert artışların, “izin verilen ve inşa edilen kapasite arasındaki farkın en büyük olduğu” kentsel bölgelerde yoğunlaştığını belirten Loizou, bunun “teorik bir bağlantı değil”, “Tapu Dairesi verilerinde açıkça görülen” bir gerçek olduğunu söyledi.
Bireysel düzeyde arazi tutmak tamamen rasyonel olabilir. Loizou, “Arazi sahipleri geliştirme riski almadan fiyat artışından faydalanıyor” dedi.
Loizou, “Yükselen bir piyasada beklemek çoğu zaman inşa etmekten daha kârlı oluyor” diye konuştu.
Ancak sistem düzeyinde aynı davranış bir bozulma yaratıyor. Çünkü “piyasaya daha az birim geliyor”.
Bu durum “fiyatların gelirlerden daha hızlı artması”, “servetin halihazırda arazi sahibi olanlarda yoğunlaşması” ve “özellikle genç haneler ve yerel alıcılar için konuta erişimin daha da zorlaşması” anlamına geliyor.
Loizou'ya göre belirgin politika tepkisi “arzı aktive etmek”. Bu yönde önerdiği mekanizmalardan biri “sürekli atıl ya da yetersiz kullanılan kentsel arazilerin vergilendirilmesi”.
Loizou, bu tür araçların “yeni olmadığını” belirterek İrlanda'nın geliştirilmemiş kentsel arazilere uyguladığı Boş Arsa Vergisi'ne, Birleşik Krallık'ın uzun süreli boş evlere uyguladığı yüzde 300'e varan konsey vergisi ek ücretlerine ve çeşitli Avrupa şehirlerinde kullanılan hedefli arazi değeri vergilerine dikkat çekti.
Loizou, “Araçların tasarımı farklı olsa da” altta yatan ilkenin köklü olduğunu söyledi: “İyi konumlu kentsel araziyi kullanım dışı tutmanın gerçek bir kamu maliyeti var ve mülkiyetin bu maliyeti yansıtması gerekiyor”.
Ancak Kıbrıs'ta bu tür çözümlerin önündeki gerçek engel “ekonomik değil”, “siyasi ekonomi”. Loizou, bu önlemlere karşı çıkanların genellikle yıllardır, hatta on yıllardır arazi tutan şirketler veya bireyler olduğunu açıkladı.
Bu kişilerin “siyasi olarak daha aktif”, “daha tutarlı seçmenler” olduğunu ve çoğu durumda doğrudan ya da finansman yoluyla dolaylı olarak “siyasi etkiye daha yakın” bulunduğunu belirtti.
Loizou aynı zamanda daha geniş bir “güven açığına” dikkat çekti. Vatandaşların yeni vergilere sadece maliyet nedeniyle değil, kamu fonlarının nasıl kullanıldığı nedeniyle de direnç gösterdiğini söyledi.
Loizou, “Kamu harcamaları verimsiz veya israfa yönelik olarak algılandığında, iyi hedeflenmiş politikalar bile dirençle karşılaşıyor” dedi.
Bunun bir kilitlenme yarattığını ekledi. Loizou, “Ekonomi açık: Atıl araziyi aktive etmek arzı artırır ve fiyatlar üzerindeki baskıyı azaltır” dedi.
Ancak “teşvikler uyumsuz” diye ekleyen Loizou, “Mevcut sistemden fayda sağlayanların onu sürdürmek için hem araçları hem de motivasyonu var” diye açıkladı.
Sonuç olarak politika konuyu ele almaktan kaçınıyor ve sübvansiyonlar, teşvikler veya talep yönlü destekler gibi daha yumuşak önlemlere yöneliyor. Loizou, bunların “çoğu zaman fiyatları daha da yukarı ittiğini” belirtti.
Loizou'ya göre “çerçevenin değişmesi gerekiyor”. “Bu, mülkiyetin genel olarak vergilendirilmesiyle ilgili değil” diye konuştu.
Loizou, “Bu, kullanılmayan arazinin daha geniş ekonomiye gerçek bir maliyet yüklediği, yüksek talepli kentsel bölgelerdeki atıllığın vergilendirilmesiyle ilgili” diye ekledi.
Tasarımın da önemli olduğunu belirten Loizou, odak noktasının “küçük mal sahipleri veya birincil konutlar” değil, net eşikler, muafiyetler ve güvenilir bir uygulama mekanizmasıyla birlikte “stratejik konumlardaki sürekli yetersiz kullanım” olması gerektiğini söyledi.
Loizou'ya göre Kıbrıs “bir yol ayrımında”. Politikacılar ise toplumun bütününe mi hizmet edecekleri yoksa ayrıcalıklı bir azınlığı memnun etmeye mi devam edecekleri konusunda “temel bir ikilemle” karşı karşıya.
Loizou, ülkenin arazinin “pasif bir değer deposu” olarak tutulduğu, eşitsizliği pekiştiren ve arzı kısıtlayan bir modelle devam edebileceğini söyledi. Alternatif olarak Kıbrıs, kentsel arazi mülkiyetinin “piyasanın işleyişine karşı bir derece sorumluluk” taşıdığı bir sisteme yönelebilir.
Loizou, “Veriler bize cevabı zaten söylüyor” diyerek sözlerini tamamladı ve ekledi: “Soru, politikanın bunu takip etmeye istekli olup olmadığı”.
