Pavlos Loizou, Ask Wire CEO'su
Lefkoşa, Limasol veya Larnaka'nın merkezinde yürüyün; tablo görmezden gelinemeyecek kadar net. Onlarca yıldır boş duran arsalar, bağımsızlık döneminin iyimserliğiyle altmışlı ve yetmişli yıllarda inşa edilmiş binalar bugün boyaları dökülerek, bakımsız ve sessizce çürüyerek ayakta duruyor. Ama hemen yanı başlarında kiralar yükseliyor. Lefkoşa'da daire kiraları son dört yılda yüzde 40'ın üzerinde arttı. Bu iki gerçek birbiriyle çelişmiyor. Aksine aynı hikâyenin iki yüzü.
Ev sahibinin bakış açısı
Bu hikâye teşviklerle, daha doğrusu teşvik eksikliğiyle ilgili.
Ev sahibiyle başlayalım. Arz kısıtlı bir piyasada mülk, durumu ne olursa olsun kiracı bulur. Ev nasılsa kiralayacaksa, onu iyileştirmeye neden para harcansın? İyileştirmenin getirisi belirsiz, maliyeti ise anında ve somut. Bu yüzden rasyonel ev sahibi asgari düzeyde bakım yapar. Zamanla kiralık konut stoğu sessizce kalite kaybeder ve bu düşüşten kimse resmen sorumlu tutulmaz. Kısa vadede ev sahibi kazanır; uzun vadede kimse kazanmaz.
Kiracının bakış açısı
Kiracı tam tersi sorunla karşı karşıya. On iki aylık bir kira sözleşmesiyle, kiracılık güvencesi olmadan ve iyileştirme masraflarını geri alma mekanizması bulunmadan, sahibi olmadığınız bir mülke para harcamak mantıksız. Böylece yapılması gereken işle bu işin bedelini kimin ödeyeceği arasındaki uçurum bir kara deliğe dönüşür; iki taraf da bu boşluğu doldurmaz.
Boş arsalar
Şimdi bu tabloyu şehir merkezlerindeki geliştirilmemiş arazilere taşıyalım. Kıbrıs miras hukuku, mülkiyeti nesiller boyunca parçaladı. Lefkoşa merkezindeki tek bir arsa on, on beş, hatta yirmi ortak sahibi olabilir ve bu kişiler diaspora boyunca dağılmış durumda. Geliştirme konusunda uzlaşmaya varmak pahalı, hukuki açıdan karmaşık ve yavaş. Öte yandan Kıbrıs, 2017'de Taşınmaz Emlak Vergisi'ni kaldırarak harekete geçmek için neredeyse tek mali baskı aracını ortadan kaldırdı. Rasyonel seçim hiçbir şey yapmamak. Bu durum ölçeklendiğinde binlerce metrekare geliştirilebilir kentsel arazi boş dururken haneler mevcut stok için birbirleriyle yarışıyor.
Sonuç, boşluklarla dolu bir şehir merkezi: yetersiz kullanılan arsalar, çürüyen binalar, kısıtlı arz ve yükselen fiyatlar; hepsi aynı anda yaşanıyor. Ancak bu tablo dramatik bir piyasa başarısızlığını yansıtmıyor. Çünkü piyasa tam olarak tasarlandığı gibi çalışıyor; ihtiyacımız olan teşvik yapısına değil, var olan teşvik yapısına tepki veriyor.
Çözüm
Çözüm, ev sahibi ile kiracı arasında arabuluculuk değil, yasama düzenlemesidir: geliştirilmemiş kentsel arazi üzerinde anlamlı elde tutma vergileri, mülkün durumuna yatırımı ödüllendiren uzun vadeli kiracılık çerçeveleri ve yeniden geliştirmeyi hukuki açıdan uygulanabilir kılan ortak mülkiyet mekanizmaları.
Piyasalar teşviklere tepki verir. Şu anda Kıbrıs'taki teşvik beklemek, elinde tutmak ve sorunu başkasına bırakmak yönünde.
Kimse bu sorunla ilgilenmiyor.
