Perakende stratejisti Roxolana Pyrtko, Avrupa ve Latin Amerika'daki tarihi kent merkezlerini koruyan düzenleyici sistemlerin ticari yatırımların önünde yapısal bir engel haline geldiğini öne süren yeni bir analiz yayımladı. Pyrtko'ya göre çözüm daha az koruma değil, daha akıllı yönetişim olmalı.
Pyrtko, The Developer's Dilemma başlıklı blog yazısında gayrimenkul sektöründe pek çok kişinin fark ettiği ancak çok azının bu denli ayrıntılı analiz ettiği bir sorunu ortaya koyuyor. UNESCO listesindeki veya ulusal koruma altındaki bir tarihi bölgeye giren bir yatırımcı, tek bir otoriteyle değil belediye, bölge ve federal düzeyde birbirinden bağımsız veto yetkisine sahip ve koordinasyon zorunluluğu bulunmayan bir dizi kurumla karşı karşıya kalıyor. Pyrtko'nun "onay parçalanması" olarak tanımladığı bu durum, benzer koruma altında olmayan lokasyonlarda 60-90 gün süren onay süreçlerinin tarihi bölgelerde 18 aydan üç yıla uzamasına yol açıyor — üstelik sürecin sonunda garanti bir sonuç da bulunmuyor.
"Gecikmeler nadiren projelerin kültürel mirasa gerçek bir tehdit oluşturmasından kaynaklanıyor. Çoğu zaman neden, kurumların bu projeleri değerlendirecek kapasiteden yoksun olması" diyor Pyrtko.
Sonuçlar somut. Bu bölgelere ekonomik açıdan çapa işlevi gören premium ve lüks markalar, amiral mağaza yatırımlarını tarihi merkezlerin dışındaki özel yapım komplekslere yönlendiriyor. Prag'ın Staré Město'su, Kolombiya'nın Cartagena de Indias'ı ve Mexico City'nin Centro Histórico'su: Pyrtko bu üç örneği kullanarak aynı düzenleyici ortamın, tek bir değişkene bağlı olarak nasıl farklı sonuçlar ürettiğini gösteriyor. Bu değişken, miras otoritelerinin yatırımcılarla proaktif bir şekilde iletişime geçmeye istekli olup olmadığı.
Yazıyı öne çıkaran unsur, korumacılığı kötü adam olarak çerçevelemeyi reddetmesi. Pyrtko, kültürel miras çerçevelerinin meşru nedenlerle var olduğunu ve deregülasyonun bu lokasyonları ticari açıdan cazip kılan karakteri nihayetinde yok edeceğini kabul ediyor. Argümanı daha dar ve uygulanabilir: standart perakende müdahalelerini önceden onaylayın, incelemeyi tek bir başvuru sürecinde birleştirin ve koruma ofislerinde teknik uzmanlık oluşturun.
"Boş binalar zamanla bozulur. Ticari açıdan gerileyen bölgeler düşük değerli kiracıları ve kayıt dışı kullanımları çeker — bu tam da kültürel miras çerçevelerinin önlemesi gereken türden bir çevresel bozulmadır" diyor Pyrtko.
İş dünyası liderleri, yatırımcılar ve kentsel politika yapıcılar için bu analiz, tartışmanın her iki tarafını da gözünü kırpmadan ele alan ve hiçbir tarafın tamamen rahat hissetmeyeceği bir noktaya ulaşan nadir bir çalışma niteliği taşıyor.
