Mağdur alıcıları korumak amacıyla çıkarılan yasa, emlak piyasasındaki ciddi ve uzun süredir devam eden bir çarpıklığı gidermek için yürürlüğe konuldu. Pek çok alıcı, satış bedelini tamamen ödeyip sözleşmeden doğan yükümlülüklerini yerine getirmesine rağmen, satıcı veya inşaatla ilgili eksiklikler, mali zorluklar veya diğer sorunlar nedeniyle yıllarca tapu sahibi olamadı.
Bu sadece hukuki bir sorun değil, aynı zamanda ekonomik bir sorundur; çünkü tapunun olmaması, malikin mülkünü kullanma, ipotek ettirme, satma veya güvenli mülkiyet hakkından yararlanma yeteneğini kısıtlıyor. Bu nedenle yasa koyucu, Arazi ve Tapu Dairesi müdürüne, belirli koşullar altında müdahale ederek mülkiyet devrini tamamlama yetkisi verdi.
Öte yandan, mağdur alıcıya sağlanan koruma, satıcının kendisine ait olduğunu düşündüğü alacakları tahsil etme hakkından tamamen yoksun bırakıldığı anlamına gelmiyor. Birçok durumda, satıcılar veya site yöneticileri, mülkün kullanımı ve işgaliyle ilgili olduğunu iddia ettikleri ortak gider, vergi, harç, bakım ücreti veya diğer hizmet bedelleri için talepte bulunuyor.
Kilit mesele, bu tür taleplerin tapu devrini engelleyip engellemeyeceği veya bunların ayrı bir mahkeme sürecinde mi görülmesi gerektiğiydi.
Davanın ayrıntıları
9 Haziran tarihli 25/2020 sayılı Hukuk Temyiz davasında Yargıtay, bir mülk satıcısının, Arazi ve Tapu Dairesi müdürünün mağdur alıcı adına tapu devri yapma kararına itiraz ettiği bir olayı ele aldı.
Satış sözleşmesi 1984 yılında Tapu Dairesi'ne tescil edilmiş, 2015 yılında ayrı bir tapu çıkarılmış ve orijinal satış bedelinin tamamı ödenmişti. Ancak satıcı, alıcının mülkün kullanımı ve işgaliyle ilgili olarak ortak gider, vergi, harç ve diğer masraflardan oluşan önemli miktarda borcu olduğunu iddia etti.
Müdür, satıcının itirazını reddederek devri gerçekleştirdi. İlk derece mahkemesi bu kararı onayladı ve söz konusu ortak gider ve diğer alacakların, ne sözleşme ne de yasa gereği tapu devri için bir ön koşul oluşturmadığına hükmetti.
Satıcı, bu iddia edilen borçların daha ayrıntılı incelenmesi gerektiğini ve devri engellemesi gerektiğini savunarak kararı temyiz etti.
Yargıtay kararı
Yargıtay temyiz başvurusunu reddetti. Mahkeme, dikkate alınması gereken anın müdürün kararını verdiği tarih olduğunu ve o aşamada temel şartların açıkça yerine getirildiğini belirtti. Usulüne uygun olarak tescil edilmiş bir satış sözleşmesi, ayrı bir tapu senedi mevcuttu ve satış bedeli tamamen ödenmişti.
Ancak yasa, gayrimenkul vergisi, belediye veya topluluk harçları veya kanalizasyon ücretleriyle ilgili olarak alıcının yerine getirilmemiş sözleşme yükümlülüklerinin bulunması durumunda devrin yapılamayacağını öngörüyor.
Satıcının ortak giderler ve diğer iddia edilen borçlarla ilgili talepleri, bu tutarların ödenmesini tapu devri için ön koşul haline getiren açık bir sözleşme hükmünden kaynaklanmıyordu.
Mahkeme, Arazi ve Tapu Dairesi müdürünün, devir için yasal veya sözleşmesel bir ön koşul teşkil etmeyen çözülmemiş mali anlaşmazlıklar hakkında kapsamlı bir inceleme yapma yükümlülüğü veya yetkisi olmadığını vurguladı.
Bu tür taleplerin normal hukuk davaları yoluyla takip edilmesi gerekiyor. Nitekim bu davada, söz konusu iddia edilen borçlarla ilgili olarak ayrı bir dava açılmış ve daha sonra reddedilmişti.
Mahkeme ayrıca, satıcının çözülmemiş taleplerinin, alıcının mülkünün yasal mülkiyetini elde etme hakkını engellemek için bir baskı aracı olarak kullanılamayacağına dikkat çekti.
Anayasaya aykırılık soyut olarak incelenemez
Satıcı ayrıca ilgili yasa hükümlerine anayasal itirazda bulundu. Yargıtay, anayasal meselelerin teorik veya soyut olarak değil, yalnızca kararın davanın sonucunu etkileyebileceği durumlarda incelendiği yerleşik ilkesini yineledi.
Dava, önceki bir ipoteğin veya başka bir mülkiyet hakkının sona erdirilmesini değil, yalnızca çözülmemiş bir mali alacağı içerdiğinden, anayasaya aykırılık incelemesi tamamen akademik olurdu.
Karar, pratik ve dengeli bir yaklaşımı teyit etmesi açısından önemli. Satış bedelini ödeyen ve yasal gereklilikleri yerine getiren mağdur bir alıcı, tartışmalı mali taleplerin rehinesi olmamalıdır. Aynı zamanda satıcı, gerçekten hak ettiğini düşündüğü tutarları, devir sürecini engelleyerek değil, uygun yargı mercii olan hukuk davaları yoluyla talep etme hakkını saklı tutar.
Bana göre bu yaklaşım, hem işlem güvenliğini hem de ekonomik mantığı teşvik ediyor. Tapu devri, açık bir sözleşme veya yasal koşul olmadıkça, tartışmalı alacaklarla ilgili baskı aracına dönüştürülmemelidir.
Mağdur alıcıların korunması hayati önemini korurken, satıcıların meşru hakları ayrı yargı yollarıyla güvence altına alınmış oluyor.
