110(I)/2025 sayılı yasa, tapu devri yolunu yeniden açıyor ve iyi niyetli alıcılara anlamlı koruma sağlıyor.
Tapusuz alıcılar sorunu yıllardır binlerce vatandaşı ilgilendiriyor. Bu kişiler taşınmaz satın almış, sözleşme yükümlülüklerini yerine getirmiş ve satış bedelini ödemiş olmasına rağmen tapu senedi edinememiş alıcılardır.
Sorunun temel nedeni, satıcının üçüncü taraflara olan borçları yüzünden mülk üzerinde bulunan ipotek, şerh veya diğer takyidatlar gibi önceden var olan yükümlülüklerdir.
110(I)/2025 sayılı yasa ile yasa koyucu, orantılılık ilkesini etkin biçimde uygulayan yeni, daha dengeli ve anayasaya uygun bir çerçeve aracılığıyla bu alıcıların korunmasını yeniden tesis etmeyi amaçlıyor.
İyi niyetli alıcıyı korumak için belirli koşullar ve denetim mekanizmaları getiriliyor; aynı zamanda satıcıların ve ipotek alacaklılarının hakları da göz ardı edilmiyor.
Tapusuz alıcı ne zaman korunuyor?
Öncelikle satış sözleşmesinin taşınmaz veya taşınmazın bir bölümüne ilişkin olması ve 31 Aralık 2014 tarihine kadar yapılmış olması gerekiyor. Ayrıca sözleşmenin aynı tarihe kadar ilgili Bölge Tapu Dairesi'ne teslim edilmiş olması ya da mahkeme kararı uyarınca daha sonraki bir tarihte teslim edilmiş olması şartı aranıyor; ancak bu durumda ilgili mahkeme başvurusunun 31 Aralık 2024 tarihine kadar yapılmış olması gerekiyor.
İkinci koşul olarak sözleşme konusu mülk için bir tapu senedinin düzenlenmiş olması gerekiyor. Yasa koyucu, bekleyen eski başvuruları da ele almış ve tapu düzenlenmesinin belirlenen süreler içinde mümkün hale gelmesi koşuluyla bu başvuruların incelenmesine olanak tanımıştır.
En kritik konu, çoğu alıcıyı etkileyen çıkmazın merkezinde yer alan önceden var olan takyidatlardır. Bu alıcılar mülkü satın almış ve bedelini ödemiş olmasına rağmen, sözleşmenin tescilinden önce konulmuş bir ipotek, şerh veya başka bir takyidat mülkün üzerinde durmaya devam etmektedir.
Tapu Dairesi'ne başvuru ve takyidatların aşılması
110(I)/2025 sayılı yasa, alıcının belirli koşullar altında önceden var olan takyidatlara rağmen Tapu Dairesi'ne başvurarak mülkün devrini gerçekleştirebilmesini öngörüyor.
İlk koşul, takyidatlardan yararlanan kişilerin yazılı onayını almaktır; böylece takyidatlar satılan mülk açısından kaldırılabilir veya iptal edilebilir. Bu onay, lisanslı bir finans kuruluşundan alınan yazılı ibrayı da kapsar.
Yasayı özellikle önemli kılan ikinci senaryodur: Bu onay alınamasa bile tapusuz alıcı artık çaresiz bırakılmıyor. Satış bedeli tamamen ödenmişse ve takyidat sahipleri onay vermeyi reddederse, alıcı reddin ardından 45 gün içinde mahkemeye başvurarak bu reddin kötü niyetli ve haksız olduğuna dair bir karar talep edebilir.
Mahkeme böyle bir karar verirse, bu karar gerekli onayın yerine geçer ve Tapu Dairesi'ndeki sürecin devam etmesini sağlar. Bu gelişme, kontrolü borç verenin veya takyidat sahibinin mutlak takdirinden alarak iyi niyet ve hakkın kötüye kullanılmasının önlenmesi ilkeleri çerçevesinde yargı denetimine taşımaktadır.
Aynı zamanda yasa, ilgili mahkeme kararı verilinceye veya başvurunun incelenmesi tamamlanıncaya kadar icra takibi, iflas veya şirket işlemleri gibi diğer mevzuat kapsamındaki devam eden prosedürlerin askıya alınmasını öngörüyor.
Bu sayede alıcılara bir koruma süresi tanınıyor ve haklarını güvence altına almaya çalışırken mülkün elden çıkarılması engelleniyor.
Alıcının zamanında yapması gerekenler
Yeni yasa tapusuz alıcıları kayırıyor; ancak koruma otomatik olarak işlemiyor. Alıcının derhal harekete geçmesi, ilgili koşulların karşılanıp karşılanmadığını doğrulaması, tapu senedinin mevcut olup olmadığını veya düzenlenip düzenlenemeyeceğini araştırması, gerekli belgeleri temin etmesi ve Tapu Dairesi'ne eksiksiz bir başvuru sunması gerekiyor.
Satış bedelinin ödenmemiş bir kısmı varsa, alıcının ödemeye hazır olduğunu beyan etmesi ve tutarı belirlenen geçici hesaba yatırması gerekiyor. Takyidat sahibi onay vermeyi reddederse, alıcının 45 gün içinde mahkemeye başvurması şarttır.
110(I)/2025 sayılı yasanın değeri, iyi niyetli bir alıcının satıcının eksiklikleri, ihmalleri veya yarattığı takyidatların rehini olarak kalmaması gerektiğini kabul etmesinde yatıyor. Aynı zamanda bunu anayasal dengeye saygı göstererek ve üçüncü tarafların haklarını ayrım gözetmeksizin ortadan kaldırmayacak şekilde gerçekleştirmeyi amaçlıyor.
110(I)/2025 sayılı yasa, doğru yönde atılmış ciddi ve gerekli bir adımdır. Her sorunu çözmese de artık tapusuz alıcılara gerçek araçlar sunuyor: başvuru hakkı, yargısal müdahale imkânı, zararlı prosedürlerin askıya alınması ve en önemlisi satın aldıkları mülkü nihayet kendi adlarına tescil ettirme umudu.
