Takipteki kredileri olan borçluların ilk konutlarını korumanın yolu, icra satışlarını durdurmaktan ya da engellemekten geçmiyor. Asıl mesele, borçların ödenmesi için sürdürülebilir çözümler bulmak. Seçim öncesi tartışmalara ve icra satışlarını önleme vaatlerine rağmen, borçlular ile alacaklılar arasındaki uzlaşmalar pratikte bu sorunu çözmenin tek yolu. Bu sayede dosyalar çıkmaza girmeden sonuçlanabiliyor.
Çözüm için Kıbrıs Varlık Yönetim Şirketi (KEDİPES) tarafından yürütülen 'Taksite Karşılık Kira' planı zaten sunuluyor. Planın başvuru kabulü 30 Eylül 2026'da tamamlandı ve toplam başvuru sayısı 4.500'ü aştı. KEDİPES, başvuruların işlenmeye devam ettiğini duyurdu. Onaylanan 1.307 evden 978'i şimdiye kadar plana dahil edildi. KEDİPES'e göre planın kapsamına alınacak nihai konut sayısının 2.000'i aşması bekleniyor. Bankalar ve kredi satın alma şirketleri için ise katılım maliyetli. Konutun değerinin yüzde 65'i ödeniyor ve borç siliniyor. Plana dahil olan dosyalarda da zarar söz konusu. 'Π' gazetesine konuşan piyasa yetkilileri, öncelikle gerçekten savunmasız durumdaki yurttaşlar için çözüm bulunması gerektiğini söyledi.
Plan, savunmasız hane halklarını hedefliyor ve temel amacı ilk konutun kaybını önlemek. Konut KEDİPES'e devrediliyor, hak sahibi ise evde kiracı olarak oturmaya devam ediyor. Kirayı devlet ödüyor. Plan, geliri düşük ya da hiç geliri olmayan haneler için gerçek bir çıkış yolu sunuyor. Bu hanelerde kredinin yeniden düzenli ödeme koşullarına alınması gerçekçi bir seçenek değil.
KEDİPES'in takipteki kredilerle ilgili yayımladığı verilere göre, açık artırmayla alacağın tahsili kural değil. Aksine çabanın önemli bir bölümü borcun yapılandırılmasına imkân veren çözümler bulmaya yönelik. Bu tablo, ödenmeyen kredilerin yönetimi konusundaki kamuoyu tartışmasından farklı. Tartışma çoğunlukla satış riskine odaklanıyor ve mevcut yapılandırma mekanizmalarının genişliğini yansıtmıyor. KEDİPES, 1 Eylül 2019'da faaliyete başladığı günden bu yana nominal değeri 5,601 milyar euro olan krediler için çözüm sundu. Bu rakam, 7,371 milyar euro olan başlangıç kredi bakiyesinin yüzde 76'sına karşılık geliyor.
Bu çözümler şunlardır:
- Yüzde 36,3, yani 2,035 milyar euro: Kredi yeniden yapılandırmaları.
- Yüzde 24,9, yani 1,393 milyar euro: Kredinin kapatılması.
- Yüzde 22,4, yani 1,251 milyar euro: Borç karşılığı gayrimenkul takası.
- Yüzde 6,5, yani 362,8 milyon euro: Açık artırma sonrası gayrimenkul geri alımları.
Toplamda kredi portföyünden yapılan geri kazanımlar 2,686 milyar euro'ya, yani başlangıç nominal değerinin yüzde 36,4'üne ulaştı. Bunun 1,908 milyar euro'su, yani başlangıç nominal değerinin yüzde 25,9'u, devletin sağladığı destekler dahil edilerek elde edildi. Örneğin Estia Planı bu destekler arasında yer alıyor. Kalan 778 milyon euro ise gayrimenkullerden sağlandı ve bu da başlangıç nominal değerinin yüzde 10,6'sına denk geliyor. Ayrıca toplam 2,506 milyar euro tutarında silme yapıldı, bu da yüzde 34 anlamına geliyor. Tahsil edilmeyen ya da silinmeyen faizler hesaba katılmadan önce, toplam net borç azaltma oranı yüzde 54,2 oldu.
'Taksite Karşılık Kira' planına dahil edilmeyen borçlular için dosyaların kapatılması, çoğu durumda elindeki gayrimenkul varlığının borç karşılığında takas edilmesiyle kredinin yeniden yapılandırılmasından geçiyor. Birçok dosya için yanıt bu.
Bu çözüm, icra satışından farklı olarak tarafların anlaşmasını gerektiriyor. Koşullara bağlı olarak borcun kesin olarak kapanmasını sağlayabilir ve uzun süren tahsilat sürecinin devam etmesine gerek bırakmayabilir. Borçlu için bu tercih mülkiyetin kaybı anlamına gelebilir, ancak aynı zamanda borcun daha net bir şekilde düzenlenmesini sağlar. Alacaklı için ise her durumda zorunlu icra satışı sürecini tamamlamadan bir varlığı geri almak mümkün oluyor.
İlk konut açısından sonuç
KEDİPES'in verileri, müzakere, borç kapatma, yeniden yapılandırma ve gayrimenkul takası yoluyla sağlanan çözümlerin, neredeyse tamamen varlık yönetim şirketlerinin elinde bulunan eski takipteki kredi stokunun yönetiminde önemli bir yer tuttuğunu gösteriyor. Bu teorik bir yaklaşım değil. Her gün anlaşmalar imzalanıyor. 'Taksite Karşılık Kira' planına yüksek ilgi ve uzlaşmalı çözümlerin sağlanması, takipteki her kredinin kaçınılmaz olarak ilk konutun kaybıyla sonuçlanmadığını ortaya koyuyor.
Asıl mesele, ilk konut konusundaki tartışmanın yalnızca icra satışlarının sayısına değil, konutlarda son derece düşük olan bu sayıya ek olarak uygulanan alternatif çözümlerin kapsamına da dayanması gerektiği.
