Panayiotis Iona yazdı
Konut edinme maliyeti, Kıbrıslı ailelerin karşı karşıya olduğu en büyük zorluklardan biri haline geldi. Geleneksel olarak ev sahibi olmak Kıbrıslıların en önemli hedeflerinden biriydi. Ancak ne yazık ki, özellikle gençler için bu hedef giderek ulaşılmaz oluyor.
Eurostat verilerine göre, Kıbrıs'ta konut fiyatları 2015 ile 2025 arasında yaklaşık %52,9 oranında artarken, kira fiyatları aynı dönemde %26 civarında yükseldi. Bu rakamlar ulusal ortalamaları temsil ediyor ve konuma ve gayrimenkul türüne göre fiyatların değişmesi doğal. Ancak yine de bu rakamlar durumun nasıl ilerlediğine dair çok net bir tablo çiziyor.
Sonuçlar ortada. 2015'te ortalama bir evin maliyeti, ortalama yıllık maaşın yaklaşık sekiz katıydı. 2025'te bu rakam yıllık kazancın yaklaşık on katına çıktı. Dolayısıyla ortalama bir Kıbrıslı aile için ev satın almanın belirgin şekilde zorlaştığı tartışılmaz.
Peki, bu noktaya nasıl geldik?
Cevap, politika kararları, piyasa güçleri ve değişen jeopolitik gerçeklerin bir kombinasyonunda yatıyor.
Mart 2013'teki bankacılık krizinin ardından — Euro Bölgesi tarihindeki ilk iç kurtarma (bail-in) — Kıbrıs yabancı yatırım çekmeye çalıştı. Yatırım Yoluyla Vatandaşlık Programı (CIP) 2007'de başlatılmış olmasına rağmen, yatırım eşiklerinin 2013'te ve ardından 2014'te önemli ölçüde düşürülmesiyle özellikle cazip hale geldi.
Programın gerekliliklerinden biri, KDV dahil en az 500.000 Euro değerinde yeni inşa edilmiş bir konut mülkü satın alınmasıydı. Programın 2020'de sonlandırılmasına kadar Kıbrıs emlak piyasasına milyarlarca avro aktı.
Yabancı yatırımın kendisi hiçbir zaman sorun olmadı. Aksine, ülkemizin yakın tarihinin en karanlık dönemlerinden birinden sonra ekonomik toparlanmayı desteklemede önemli bir rol oynadı.
Sorun, bu yatırımın nereye yönlendirildiğiydi.
Geliştiriciler anlaşılır bir şekilde en yüksek getirileri takip etti ve ağırlıklı olarak lüks villalara, üst düzey konut projelerine ve yüksek katlı apartman binalarına odaklandı. Bu projeler çok spesifik ve varlıklı bir uluslararası pazara hitap ederken, aynı zamanda ada genelinde arazi değerlerini yukarı çekti.
Sonuç, giderek üst düzey projelere odaklanan ve yerel alıcılar için uygun fiyatlı evler inşa etme teşviği sınırlı olan bir emlak piyasası oldu.
Bu eğilim, 2022'de Ukrayna'daki savaşın (ve 2023'teki İsrail çatışmasının) patlak vermesinin ardından daha da hızlandı. Ukrayna, Rusya, Litvanya, Letonya ve İsrail gibi ülkelerden işletmeler ve profesyoneller Kıbrıs'a taşındı ve beraberlerinde ek yatırım ve konut ile ticari gayrimenkule yönelik artan talep getirdi.
Yine bu doğası gereği olumsuz değildi. Kıbrıs, uluslararası işletmeler için cazip bir destinasyon haline gelmekten ekonomik olarak faydalandı.
Ancak konut piyasası, giderek daha fazla yatırımcılara hizmet edecek bir yönde evrimleşmeye devam etti.
İnşaat kaynakları — arazi, işgücü ve sermaye — doğal olarak en yüksek finansal getiriyi sunan projelere yöneldi. Serbest bir piyasada beklenen de tam olarak budur.
Ne yazık ki sonuç, piyasanın inşa ettiği şey ile ortalama Kıbrıslı ailenin gerçekte neye ihtiyacı olduğu arasında giderek büyüyen bir kopukluk oldu.
Bugün, mütevazı aile evleri için hem satın alma fiyatları hem de kira maliyetleri, birçok genç hanenin basitçe karşılayamayacağı seviyelere ulaştı. Uygun fiyatlı konut arzı talebe ayak uyduramadı ve yeni gelişmelerin önemli bir kısmı varlıklı yerli ve yabancı alıcıları hedeflemeye devam ediyor.
Satın alma gücü göz önüne alındığında dengesizlik daha da belirgin hale geliyor.
Aynı brüt yıllık maaşı kazanan iki profesyoneli ele alalım — biri Kıbrıslı, diğeri yabancı profesyonellere sunulan mevcut vergi teşvikleri kapsamında Kıbrıs'a taşınan biri. Aynı maaşları kazanmalarına rağmen, ikincisi mevcut vergi muafiyetleri sayesinde genellikle önemli ölçüde daha yüksek harcanabilir gelire sahip oluyor.
Sonuç basit bir ekonomi.
İki alıcı aynı konut piyasasına çok farklı satın alma güçleriyle giriyor. Buna Kıbrıslı olmayan birçok işveren tarafından Kıbrıslı olmayan çalışanlara sağlanan cömert yer değiştirme paketlerini ekleyin; ortalama yerli Kıbrıslı, hem mülk satın alırken hem de kiralarken yapısal bir dezavantajla rekabet etmek durumunda kalıyor.
Bunu nasıl çözeriz?
Uygun fiyatlı konut arzını artırmak bariz cevap.
Zorluk şu ki, bu, geliştiricilerin kaynaklarını yüksek kârlı lüks projelerden önemli ölçüde daha düşük kâr marjına sahip projelere yönlendirmesini gerektirecek. Serbest piyasa ekonomisinde, özel işletmelerin daha büyük sosyal iyilik için gönüllü olarak kârlılıktan fedakarlık etmesini beklemek gerçekçi değil.
İşte hükümet politikasının tam olarak bu noktada devreye girmesi gerekiyor — piyasanın yerine geçerek değil, dengesizliklerini düzelterek.
Büyük ölçekli devlete ait sosyal konutların savunucusu olmadım. Refah sistemlerine uzun vadeli bağımlılık nadiren sürdürülebilir ve çoğu zaman istenmeyen ekonomik ve sosyal sonuçlar yaratır. Mümkün olduğunca piyasalar serbest kalmalıdır.
Ancak, anlamlı bir katkı yapmak için benzersiz bir konumda olan bir kurum var.
Kıbrıs'ta devletten sonra en büyük ikinci arazi sahibi, piskoposlukları, kilise cemaatleri ve bağlı kuruluşları aracılığıyla Kıbrıs Kilisesi'dir.
Özel bir gayrimenkul geliştiricisinin aksine, Kilise yalnızca hissedar getirileri tarafından yönlendirilmiyor. Halihazırda konaklama, bankacılık, biracılık, tarım ve ticari gayrimenkul dahil olmak üzere birçok sektörde önemli yatırımları bulunuyor ve daha geniş misyonunu desteklemek için gelir elde ediyor.
Uygun fiyatlı konut, Kilise için bu sosyal misyonu yerine getirirken aynı zamanda sürdürülebilir bir uzun vadeli gelir akışı yaratmak için başka bir fırsat sunuyor.
Kiliseye ait arazilerde büyük ölçekli konut geliştirmeleri inşa edilebilir ve KEDIPES gibi kurumlar veya benzer hükümet destekli konut programları aracılığıyla uygun fiyatlı kira oranlarıyla sunulabilir. Devlet, hızlandırılmış imar onayları, altyapı desteği, dikkatlice hedeflenmiş imar teşvikleri ve potansiyel olarak tercihli finansman yoluyla bu tür projeleri kolaylaştırabilir.
Böyle bir yaklaşım, özel piyasayı önemli ölçüde bozmadan konut arzını artıracak, halihazırda normal ticari baskıların dışında olan mevcut arazi kaynaklarını kullanacak ve gerçek sosyal fayda sağlayabilecek bir ortaklık yaratacaktır.
Hiçbir teklif Kıbrıs'ın konut sorunlarını bir gecede çözemez.
Ancak giderek daha net hale gelen şey, mevcut yaklaşıma devam etmenin bir çözüm olmadığıdır.
Kıbrıs, arazi, inşaat uzmanlığı veya yatırım sermayesi sıkıntısı çekmiyor. Eksik olan şey, özel yatırımı toplumun ihtiyaçlarıyla uyumlu hale getiren bir konut stratejisidir.
Bugünün genç aileleri tam zamanlı çalışmalarına rağmen mütevazı bir ev satın almayı veya hatta kiralamayı karşılayamıyorsa, o zaman konut piyasası artık hizmet etmesi gereken insanlara hizmet etmiyor demektir.
Konut krizi artık sadece ekonomik bir mesele değil. Demografik bir mesele, sosyal bir mesele ve nihayetinde ulusal bir mesele haline geldi. Anlamlı eylemin ertelendiği her yıl, başka bir nesil ev satın almayı, aile kurmayı ve Kıbrıs'ta geleceğini inşa etmeyi erteliyor.
Belki de bu, siluetimizi süsleyen başka bir lüks kuleden çok daha fazla endişelendirmeli bizi.
Nacizane fikrim bu.
Panayiotis Iona, Chelco VAT Ltd'nin direktörüdür.
