Güney Kıbrıs, zorunlu gayrimenkul satışlarını düzenleyen kuralları kökten değiştirmeye hazırlanıyor. Yeni düzenlemeyle değerleme işlemleri özel sektöre devredilecek, başarısız geçen müzayedelerin ardından sabit yüzde 15 indirim uygulanacak ve yıllarca çözümsüz kalan davaların önü kesilecek.
Arazi ve Haritalandırma Dairesi, 7 Ağustos'ta bir kamu istişaresi başlattığını duyurdu. Daire, yapılan değişikliklerin rezerv fiyat hesaplama yöntemlerini modernize etmeyi ve başarısız müzayedeler nedeniyle yıllarca açık kalan prosedürleri kısaltmayı amaçladığını belirtti.
Rezerv fiyat, bir gayrimenkul için müzayedede kabul edilebilecek en düşük tutar anlamına geliyor. Bu uygulama, normal piyasa koşulları dışında satılan bir mülkün sahibinin malını aşırı düşük bir fiyata kaptırmasını engellemeyi hedefliyor.
Zorunlu satışlar; yerine getirilmemiş bir mahkeme kararı, mortgage kredi verenin yasal haklarını kullanması veya başka bir mahkeme ya da yasal prosedür sonucunda gündeme gelebiliyor. Önerilen yeni kurallar ayrıca, geleceği konusunda anlaşamayan paydaşların sahip olduğu bölünemez mülkleri de kapsayacak.
Tasarıya göre, başvuru sahipleri bölge arazi memurunun değerleme yapmasını beklemek zorunda kalmayacak. Bunun yerine, memur tarafından bilgilendirildikten sonra mülkün değerini belirlemek ve rezerv fiyatı hazırlamak için doğrudan özel bir gayrimenkul değerleme uzmanıyla anlaşacaklar.
Bu değerleme işlemlerini yalnızca Kıbrıs Bilimsel ve Teknik Odası'nın (ETEK) değerleyiciler siciline kayıtlı gerçek kişiler veya şirketler yapabilecek.
Bu adım, Kıbrıs gayrimenkul değerleyicileri derneğinin çevrimiçi ve otomatik tahminlerin profesyonel bir değerlendirmenin yerini alamayacağı yönündeki uyarısının hemen ardından geldi. Dernek, belirli bir mülkün değerini belirlerken yerinde inceleme, yerel piyasa bilgisi ve profesyonel yargının şart olduğunu vurgulamıştı.
Yeni özel raporların ücretleri, Arazi ve Haritalandırma Dairesi müdürü ve gayrimenkul değerleyicilerini temsil eden dernek tarafından onaylanan bir tarife üzerinden belirlenecek. Bu tarife, daha erken bir düzeltme için haklı nedenler olmadıkça beş yılda bir gözden geçirilecek.
Tasarıda, başvuru sahiplerinin yeni sistem altında ne kadar ödeme yapacağı henüz netleşmiş değil.
Şu anda daire, bölünemez paydaş mülklerinin zorunlu satışını içeren başvurularda etkilenen her parsel için 100 Euro değerleme ücreti talep ediyor. Mevcut tarife ayrıca başarısız bir müzayede için 51,26 Euro'luk bir ücretin yanı sıra başvuruyu kabul etme, bildirim hazırlama, tebligat, yerinde inceleme ve yol masrafları için ayrı kalemler içeriyor. Bu mevcut ücretler dairenin resmi rehberinde detaylandırılmış durumda.
Öte yandan, hiçbir teklifin rezerv fiyata ulaşmadığı için bir müzayede başarısız olursa, başarısız girişimden sonraki beş yıl içinde yapılacak müteakip satışlarda yüzde 15'lik bir indirim uygulanacak.
Bu düzenleme, mevcut çerçevedeki daha esnek olan vaka bazlı yaklaşımın yerini alarak sabit bir yüzde getirecek ve başvuru sahiplerine, mülk sahiplerine ve potansiyel teklif sahiplerine bundan sonra ne olacağına dair daha net bir fikir verecek.
Yine de değerleme raporları süresiz geçerli olmayacak. Değerleme tarihinden itibaren beş yıl geçtikten sonra, bölge arazi memuru başvuru sahibinden yeni bir değerleme ve yeni bir rezerv fiyat talep edebilecek.
Mülkün fiziksel veya yasal durumunda değerini etkileyebilecek önemli bir değişiklik olması veya değerini etkileyebilecek başka bir neden bulunması durumunda beş yıllık süreye uyulmasına gerek kalmayacak. Böyle bir durumda daha erken bir yeni değerlendirme istenebilecek.
Tasarı ayrıca, bölünemez paydaş mülklerini içeren başvuruların, başarısız müzayedeler arasında bir son noktaya ulaşmadan ilerlemesini de engellemeyi hedefliyor.
Mevcut süreçte, bir paydaşın öncelikle mülkün bölünemeyeceğini doğrulayan bir sertifika alması gerekiyor. Ardından bu sertifikayı ve bir bildirimi Kıbrıs'taki diğer paydaşlara tebliğ ederek, mülkün tek bir kişiye geçeceği bir anlaşmaya varmaları için 30 gün süre tanıyor. Anlaşma sağlanamazsa, mülkün müzayedede satışı için başvuru yapılabiliyor.
İstişare özeti, yeni düzenlemeyi bu tür davalar için "iki müzayede sınırı" olarak tanımlıyor. Ancak tasarının detaylı metni daha spesifik kurallar içeriyor.
Metne göre, değerlemenin üzerinden beş yıl geçtikse ve mülk en az iki kez başarısız bir şekilde müzayedeye çıkarıldıysa, başvuru raftan kaldırılacak. Başvuru sahibine daha sonra süreci yeniden başlatmak isteyip istemediği sorulacak.
Yenilenen bir talep, eski talebin kaldığı yerden devam etmesi anlamına gelmeyecek. Daire, öncelikle Gayrimenkul Yasası'nın 27. maddesi uyarınca mülkün yasal olarak hala bölünemez durumda olup olmadığını yeniden değerlendirmek zorunda kalacak.
Koşullar değişmemişse ve bölme hala imkansızsa, bölge arazi memuru müzayede sürecinin yeniden başlamasına izin vermeden önce yeni bir değerleme ve rezerv fiyat isteyebilecek.
Son olarak, halihazırda devam eden davalar da yeni çerçevenin dışında kalamayacak. Mevcut kurallar altında bir rezerv fiyat belirlenmiş olsa bile, yasa yürürlüğe girdiğinde zorunlu satış tamamlanmamışsa, o fiyat revize edilen hükümler uyarınca belirlenmiş sayılacak.
İlgili taraflar, tasarının son halini alıp bir sonraki aşamaya geçmeden önce 8 Eylül 2026'ya kadar görüş ve yorumlarını sunabilecek.
