Yabancı uyruklular Kıbrıs'ta gayrimenkulu artan bir hızla mı kapıyor? Evet, rakamlar bunu kesin olarak gösteriyor. Durum kontrolden çıktı mı, geri kalanlar için gayrimenkul fiyatlarını yükseltip hatta bazı siyasetçilerin iddia ettiği gibi 'hassas' bölgelerin yakınında güvenlik kaygıları yaratıyor mu? Burada cevap daha az net.
Tartışma bu hafta parlamentoda yeniden alevlendi; milletvekilleri ve hükümet birlikte temel yasaya değişiklikler üzerinde çalışıyor ve yabancı uyrukluların gayrimenkul edinimini kısıtlamayı amaçlıyor.
Cyprus Mail'in edindiği bilgiye göre "yabancı uyruklular" ifadesi AB dışı kişileri kapsıyor.
Parlamentoda bir AKEL milletvekili yabancılar artık tüm gayrimenkul satışlarının yarısını oluşturuyor iddiasında bulundu. Konuyu ulusal güvenlik meselesi olarak ele aldı ve yabancılar ateşkes hattı, askeri tesisler, havalimanları ve limanlar gibi hassas alanların yakınındaki arazileri satın alıyor dedi.
Aynı milletvekili toplu satın almaların yerel alıcıları dışarıda bıraktığı etkisine sahip olduğunu da iddia etti; bu görüş başkaları tarafından da paylaşılıyor.
İçişleri Bakanı Constantinos Ioannou'ya değişikliklerin Meclis genel kurulunda oylanması için bir takvim olup olmadığını sorduk. "Bu bizden [hükümetten] değil, parlamentoya bağlı."
Bakan, hükümet tarafından hazırlanan değişikliklerin askeri kampların yakınındaki arazilerin satın alınmasını yasakladığını doğruladı. Bu kısıtlamanın yalnızca AB dışı uyruklulara uygulanacağını ekledi. Ayrıca tarım alanlarındaki arazi edinimine yönelik kısıtlamalar öneriliyor; bu da yine AB dışı uyruklular için geçerli.
Havalimanları konusunda bakan, bu tür alanlardan belirli bir mesafede arazi satın alma veya inşaat yapma üzerinde zaten kısıtlamalar bulunduğunu söyledi. Bu uygulama herkes için geçerli; Kıbrıslı, AB veya AB dışı uyruklu.
Yarı yarıya satışlar yabancılar tarafından yapılıyor?
Daha nüanslı ve ayrıntılı bir bakış için bir gayrimenkul uzmanına ulaştık. Gayrimenkul veri analitiğiyle uğraşan bir şirket olan Ask Wire'ın CEO'su Pavlos Loizou, terminolojinin doğru kullanılmasının ve konuların birbirinden ayrıştırılmasının önemli olduğunu söyledi.
Loizou'ya sorduk: Gayrimenkul satışlarının yarısının yabancı uyruklularla ilgili olduğu doğru mu? "İddia aynı anda hem doğru hem yanlış."
Yerel halk ve yabancılar farklı türde gayrimenkuller satın alıyor
Tapu Sicili iki farklı olayı bildiriyor. İlki satış sözleşmesinin yatırılması. Bu genellikle ayrı bir tapusu henüz bulunmayan yeni veya inşaat halindeki gayrimenkullerle ilgili oluyor; ancak devrin ertelendiği diğer işlemlerde de ortaya çıkabiliyor.
İkinci bildirilen olay tamamlanmış satış veya devirdir; burada hukuki mülkiyet Tapu Sicili'nde devredilir.
"Aynı gayrimenkul önce sözleşme olarak, sonra devir olarak görülebilir. İki rakam toplanmamalı veya eşdeğer kabul edilmemeli."
2025'te karşılaştırma, yatırılan sözleşmeler altında 7,255 yabancı ilişkili gayrimenkul ile toplam 18,114 sözleşme arasındaydı. Ocak-Ağustos 2026 için ise 5,562'ye karşı 13,288 idi.
"Eğilim gerçek," dedi Loizou. "Yabancı ilişkili sözleşme faaliyeti 2025'te yüzde 16,5 arttı, tüm sözleşme pazarı ise yüzde 14,7 büyüdü. Ocak-Ağustos 2026'da yabancı ilişkili faaliyet, 2025'in aynı dönemine kıyasla yaklaşık yüzde 20,4 daha yüksekti."
Ama "tüm satışların yarısı" ifadesi hâlâ yanıltıcı.
En güncel vekil sayı yaklaşık yüzde 42, yüzde 50 değil. Yabancı alıcılara yapılan tamamlanmış devirler yüzde 20 civarında kalıyor.
"Önerilen mevzuat AB dışı uyrukluları hedefliyorsa, ilgili sözleşmeler vekili yaklaşık yüzde 27 iken, AB dışı alıcılara yapılan tamamlanmış devirler yalnızca yüzde 10 ila 12 civarında."
Bu istatistikler evleri, daireleri, tarlaları, arsa geliştirme arazilerini ve ticari gayrimenkulleri kapsıyor.
Kim satın alıyor?
Ama satışların ne kadarı bireylere, ne kadarı şirketlere ilişkin?
Loizou, Tapu Sicili'nin yayımladığı istatistiklerin bunu sağlamadığı için birey-şirket ayrımının bilinmediğini söyledi. Ayrıca Kıbrıs veya AB şirketinin arkasındaki nihai gerçek faydalanıcıyı da tanımlamıyorlar.
"Tapu Sicili'nin işlemleri usulsüz kaydettiğine dair bir kanıttan haberdar değilim. 'Hile' derken nihai mülkiyeti takip etmeyi zorlaştıran yapılar kastediliyorsa, gerçekten uzun süredir var olan kör noktalar var."
Örneğin bir şirket gayrimenkule sahip olabilirken hisseleri el değiştirir. Kayıtlı mülk sahibi değişmez. Ayrıca AB dışı bir kişi Kıbrıs veya başka bir AB şirketi üzerinden yatırım yapabilir. Ve yatırılan satış sözleşmesi kapsamındaki haklar, tapu devri yapılmaksızın bir devir sözleşmesi yoluyla devredilebilir.
"Bu yapılar on yıllardır kullanılıyor ve doğası gereği yasa dışı değil. Sorun, istatistiklerin gayrimenkulü nihai olarak kontrol eden kişiyi tutarlı şekilde ortaya koymaması."
Eylül 2025 tarihli bir raporda Sayıştay, Kıbrıslı, AB ve AB dışı tarafları kapsayan hâlâ yürürlükte olan 9,746 devir sözleşmesi tespit etti, ancak Tapu Sicili sistemi bunları milliyete göre ayıramadı.
Yabancılar gayrimenkul satışlarının artan bir kısmını oluşturuyor
Rapor, "yabancılara [AB dışı uyruklular] bildirilen devir/satışların, yabancı hissedarları olan Kıbrıs şirketlerine yapılan devir/satışları içermediğini" belirtti; çünkü mevcut yasaya göre bu şirketler 'yabancı' sayılmıyor ve dolayısıyla taşınmaz edinimi için Bölge Görevlisi'nden onay almalarına gerek yok.
"Bu vakalar Kıbrıslı alıcılara yapılan devir/satış olarak kaydediliyor ve bunun sonucunda resmi istatistikler yabancının piyasadaki gerçek katılımını eksik sayıyor. Dolayısıyla yabancılara yapılan devir/satışların gerçek sayısı önemli ölçüde daha yüksek olabilir."
Loizou yorumunda bu bulgular kontrol ve veri zayıflıklarını ortaya koyuyor ancak yaygın bir yasadışılığı kanıtlamıyor.
Hassas bölgeler ne olacak?
Yeşil Hat, havalimanları veya limanların yakınındaki bölgelerde yabancı ilişkili satın almalar ne olacak?
Hassas altyapıların çevresinde "birçok" yabancı satın almanın yoğunlaştığını ortaya koyan yayımlanmış parsel düzeyinde bir kanıt yok. Yayımlanan rakamlar ilçe düzeyinde. Bir havalimanına, limana, askeri alana veya Yeşil Hat'a yakınlığı gösteremezler.
Loizou vurguladı: "İlk soru şu olmalı: bir alanı hassas yapan tam olarak nedir ve mülkiyetin ne tür bir zarara yol açması bekleniyor? Endişe erişim kontrolü mü, görüş hattı mı, önerilen kullanım mı, bitişik parsellerin bir araya getirilmesi mi yoksa gelecekteki altyapının engellenme olasılığı mı? Her risk farklı bir yanıt gerektirir."
İki ana liman bölgesi söz konusu olduğunda, bunlar büyük gelişim alanları içinde yer alıyor.
Larnaka limanı, konut ve gelişim bölgeleriyle çevrili kentsel bir kıyı alanının parçası. Loizou'nun görüşüne göre orada projelerin uluslararası alıcıların yanı sıra yerel alıcıları da hedeflemesi "doğal".
Limasol limanı, devletin ve piyasanın MyMall, kumarhane resortu ve Limasol Greens dahil büyük cazibe merkezlerine izin verdiği veya teşvik ettiği Zakaki'nin yanında.
Bilgisi dahilinde aynı kalıp Baf havalimanı çevresinde görülmüyor; çevredeki arazinin büyük kısmı tarımsal olarak imarlı. Bu durum, imar ve gelişim potansiyelinin yalnızca altyapıya yakınlıktan daha önemli olduğunu gösteriyor.
Yabancı alıcılar fiyatları yükseltiyor mu?
Sırada milyon dolarlık soru var: Yabancı alıcılar fiyatları yükseltiyor mu?
Uzmanına göre yabancı talep, özellikle kıyı, yeni inşaat ve arsa geliştirme piyasalarında fiyat baskısına katkıda bulunuyor.
Ancak yabancı alıcıların Kıbrıs genelinde konutun karşılanamaz olmasından sorumlu olduğu iddiası verilerle desteklenmeyecek kadar geniş.
"Farklı veri setleri yabancı katılımın mekanik olarak fiyat artışına dönüşmediğini gösteriyor. Baf açık ara en yüksek yabancı ilişkili paya sahip ama en yüksek fiyat artışına sahip değil. Gazimağusa'nın yabancı ilişkili payı yaklaşık yüzde 46,5 olmasına rağmen konut fiyat endeksi neredeyse değişmedi."
Daha dikkat çekici nokta, yerel ve yabancı alıcıların sıklıkla farklı piyasa segmentlerinde faaliyet göstermesi.
Yabancı alıcılar genellikle tamamlanmış veya yeni üst segment daireleri, daha büyük evleri, büyük ticari varlıklar için nispeten ince bir pazar ve son üç-beş yılda giderek artan şekilde geliştirme için araziyi hedefliyor.
Bir köy satın alımı çok daha muhtemelen bir Kıbrıslı tarafından yapılır
Buna karşılık yerel alıcılar daha düşük bütçeli ev ve daireler, kendi kendine inşaat için konut parselleri, köy mülkleri, tarım arazisi ve yerel taraflar arasındaki daha küçük işlemler gibi faaliyetlerin çok daha fazlasını oluşturuyor.
"50.000 Euro'luk bir köy mülkü ve 5 milyon Euro'luk bir geliştirme arsası her biri bir işlem olarak sayılır. İşlem sayıları bu nedenle değer, büyüklük veya alıcılar arasındaki doğrudan rekabet hakkında hiçbir şey söylemez."
Yabancı alıcılar esas olarak üst segment stok satın alıyorsa, mütevazı bir ev arayan yerel bir hane ile doğrudan rekabet sınırlı.
Yabancı sermaye arsa geliştirme değerlerini yükselttiğinde veya geliştiricileri daha pahalı ürünler inşa etmeye teşvik ettiğinde dolaylı bir etki olabilir.
"Ama bu yerelleşmiş bir kanal, yabancının ulusal karşılanabilirlik sorununa neden olduğunun kanıtı değil."
Karşılanabilirlik aynı zamanda gecikmiş planlama ve izinler, inşaat maliyetleri, nüfus ve istihdam artışı, şirketlerin taşınması, uzun vadeli kiralık arzının yetersizliği, kısa dönem kiralama ve mevcut konutlar ile hanelerin ihtiyaç duydukları yerlerde karşılayabilecekleri konutlar arasındaki uyuşmazlığı da yansıtıyor.
Piyasa düzenlenebilir mi?
Öyleyse piyasa düzenlenebilir mi, yoksa bu siyasi bir tiyatro mu?
"Piyasa düzenlenebilir, ancak mevcut tartışma çok kaba bir şekilde çerçevelenmiş ve büyük ölçüde gösterişe dönüşme riski taşıyor. Kıbrıs'ta zaten birçok AB dışı alıcının edinimleri için bir onay çerçevesi var. Sorun düzenlemenin tamamen yokluğu değil; zayıf veri bağlantısı, nihai gerçek faydalanıcının sınırlı görünürlüğü ve ele alınan kesin riskin tanımlanmaması."
Loizou tutarlı bir yaklaşımın hedefleri ayırması gerektiğini söyledi.
Ulusal güvenlik için yetkililer gerçekten stratejik parselleri haritalamalı ve nihai mülkiyeti, bağlantılı holdingleri, hisse işlemlerini, uzun süreli kiraları, finansmanı ve kontrol haklarını değerlendirmeli.
Belirli bir parsel altyapı için gerekliyse, geniş milliyet kısıtlamaları yerine hukuken haklı görüldüğü durumlarda hedefli rezervasyon veya zorunlu kamulaştırma yetkileri kullanılmalı.
Konut karşılanabilirliği için uygun arz, planlama gecikmeleri, boş ve kullanılmayan stok, uygun fiyatlı konut yükümlülükleri ve uzun vadeli kiralık kullanılabilirliği ele alınmalı.
"Yabancı talep arttı ve izlenmeli," dedi Loizou. "Ancak güvenlik, konut karşılanabilirliği ve yatırım politikası farklı veri setleri ve farklı araçlar gerektiriyor. Hükümet önce zararı tanımlamalı, sonra doğru şekilde ölçmeli ve ancak o zaman ortaya çıktığı spesifik kanalı düzenlemeli."
