Hacizler son çare olarak kalıyor, Merkez Bankası analizi ortaya koydu
Kıbrıs'ın haciz çerçevesi, Kıbrıs Merkez Bankası'nın (CBC) salı günü yayımladığı bir analize göre, önemli sayıda uzlaşmaya yol açarken birinci konutların geri alınmasını görece sınırlı tuttu.
Analizi CBC Risk Analizi Bölümü'nde görevli Marianna Christoforou kaleme aldı. İnceleme ülkenin haciz mevzuatını, borçlular için güvenceleri ve sistemin sorunlu kredilerin (NPL) yönetilmesindeki rolünü ile finansal istikrarın korunmasını ele aldı.
Christoforou yazısında "Hacizler kendi başlarına bir amaç olarak teşvik edilmemeli, son çare bir araç olarak işlemeli" dedi ve çerçevenin sorumlu borçlanmayı teşvik etmeyi, mevduat sahiplerini korumayı ve finansal istikrarı güçlendirmeyi amaçladığını savundu.
CBC analizine göre büyük bir sorunlu kredi stoku bankaların yeni finansman sağlama kabiliyetini kısıtlayabilir, risk yönetimi maliyetlerini artırabilir ve fonlama maliyetlerini etkileyebilir; bu durum yükümlülüklerini yerine getiren borçlular için de olası zincirleme etkilere yol açabilir.
Mevcut çerçeve 2013 bankacılık krizinden bu yana önemli ölçüde gelişti. 2018'de getirilen büyük değişiklikler haciz süreçlerini daha hızlı ve şeffaf hale getirirken alacaklı ve borçlu haklarını dengeledi.
İpotekli bir taşınmaz haciz aşamasına gelmeden önce borçlulara çeşitli güvenceler bulunuyor.
İpotek verenler önce CBC'nin davranış kurallarına uymak, borçlunun borcu ödeyip ödeyemeyeceğini değerlendirmek ve kredi tesisini sonlandırmadan ya da hacize yönelik adımlar atmadan önce gerçekçi yeniden yapılandırma seçeneklerini göz önünde bulundurmak zorunda.
Süreç daha sonra borçlulara yanıt verme ve çözüm arama süresi tanıyan bir dizi yasal bildirim gerektiriyor.
İlk resmi bildirim borçlunun 120 günden uzun süredir gecikme içinde olduğu durumda gönderiliyor.
2024 yılı mevzuat değişiklikleriyle zorunlu hale getirilen bildirimde gecikme ve toplam borç, faiz, ücret ve giderler, talebin hukuki dayanağı, uyum için son tarih ve yeniden yapılandırma seçeneklerine ilişkin bilgiler yer alıyor.
Borçlu yanıt vermezse ikinci bir bildirim gönderiliyor. Bu bildirim yeni bir son tarih veriyor ve uyum sağlanmazsa alacaklının haciz sürecinin bir sonraki aşamasına geçeceği konusunda uyarıyor.
İkinci bildirim borçlunun Mali Ombudsman'a şikayet etme hakkından da haberdar etmelidir.
Borçlu yanıt vermeye devam etmezse nihai haciz bildirimi gönderiliyor.
Bildirimde ödenmesi gereken nihai tutar belirtiliyor, önceki bildirimlere atıf yapılıyor, nihai bir son tarih veriliyor ve alacaklının satış ilanı yayımlanması da dahil olmak üzere haciz sürecinin bir sonraki aşamasına geçeceği açıklanıyor.
Nihai bildirimde de borçlunun Mali Ombudsman'a şikayet etme hakkından bahsedilmesi gerekiyor.
Bildirimler arasındaki süreler yasayla belirleniyor ve borçlulara yanıt verebilmeleri için yeterli süre ve bilgi sağlanması amaçlanıyor.
Borçlular ipotek verenin eylemlerine mahkemeler yoluyla ya da Mali Ombudsman aracılığıyla itiraz edebiliyor. Ancak dava açmak, mahkeme aksi yönde karar vermedikçe haczi otomatik olarak durdurmuyor.
2026 Mahkemeler Değişiklik Yasası'yla getirilen düzenlemeler, borçlular, kefiller ve alacaklılar arasındaki uyuşmazlıklarda Bölge Mahkemelerinin rolünü güçlendirdi. Bu kapsamda aşırı ücretler, haksız sözleşme şartları ve 350 bin euro'ya kadar değeri olan birincil konutun satışı gibi uyuşmazlıklar yer alıyor.
Yeterli borçlular için nihai haciz bildirimini iptal etmeyi amaçlayan bir itiraz 45 gün içinde sunulmalı, esas davanın ise mahkeme başka karar vermedikçe 12 ay içinde görülüp karara bağlanması gerekiyor.
Çerçeve ayrıca yeterli borçluların Mali Ombudsman'dan mahkeme dışı bir süreçle yardım istemesine olanak tanıyor.
Son değişikliklerle yeterli borçlular, iki sonraki haciz bildiriminden birini aldıktan sonra talep edilen tutar konusunda Ombudsman'a şikayette bulunabiliyor.
Ombudsman her iki tarafın da bağlayıcı olarak kabul ettiği bir karar verirse tarafların yeniden yapılandırma ya da geri ödeme konusunda anlaşması için bir süre tanınır.
Yasal süre içinde anlaşma sağlanamazsa, borçlu lisanslı bir iflas danışmanından yardım istemek isterse haciz işlemleri belirli bir süre askıya alınıyor.
Borçlular Ombudsman sürecinden bağımsız olarak da bir iflas danışmanına başvurabiliyor.
Ancak yeterli borçlular Ombudsman prosedürü ile nihai haciz bildirimini iptal etmeyi amaçlayan mahkeme itirazı arasında seçim yapmak zorunda; her ikisini eş zamanlı sürdürmeleri mümkün değil.
Veriler hacizlerin nispeten azının birinci konutları kapsadığını gösteriyor.
Ocak 2022-Mart 2026 döneminde birinci konutlar tamamlanan hacizlerin sadece yüzde 6'sını oluşturdu; son çeyreklerde birinci konut hacizlerinde artış görülmesine rağmen oran düşük kaldı.
Tarım arazisi tüm hacizlerin yüzde 61'i ile açık ara en büyük kategoriyi oluşturdu. Bunu yüzde 18 ile tamamlanmış ya da tamamlanmamış ev ve daireler izledi.
2024'ten bu yana hacizlerin toplam sayısı görece istikrarlı kaldı; söz konusu taşınmazların bileşimi hafifçe değişti.
Haciz bildirimlerinin sayısı son çeyreklerde düşüş gösterse de yüksek kaldı ve önemli bir azalma olduğuna dair net bir kanıt bulunmuyor.
İlk bildirimlere kıyasla daha az nihai haciz bildirimi çıkması, vakaların daha küçük bir kısmının nihayetinde ilk açık artırma aşamasına ulaştığını gösteriyor.
Christoforou yazdı: "Vakaların büyük kısmı ipotek veren ile borçlu arasında uzlaşmayla sonuçlanıyor ya da hukuki işlem, müzakereler ya da diğer prosedürel nedenlerle erteleniyor."
Veriler Ocak 2022-Mart 2026 arasında vakaların yaklaşık yüzde 30'unun uzlaşmayla sonuçlandığını, başka bir yüzde 5'inin aktif müzakere altında kaldığını gösteriyor.
Dönemde uzlaşma anlaşmalarıyla çözülen ipotekli taşınmazların piyasa değeri yaklaşık 2,30 milyar euro oldu.
Uzlaşmayla çözülen taşınmazların yüzde 42'sini tarım arazisi oluşturdu. Bunu birinci konutlar yüzde 22 ile, ev ya da daireler yüzde 21 ile izledi.
Son çeyreklerde uzlaşmayla çözülen birinci konut ve diğer konut mülklerinin payı arttı.
Christoforou bu nedenle haciz çerçevesinin borçluların borçları için mülklerin satılmasıyla sonuçlanmaktan ziyade uzlaşma çözümlerine önemli katkı sağladığı sonucuna vardı.
Yeterli borçlular için 2024'ten beri mevcut olan ve 2026'da güçlendirilen Mali Ombudsman koruma mekanizması şimdiye kadar çok sınırlı düzeyde kullanıldı.
Analize göre bu durum, bu vakalardaki asıl zorluğun hukuken borçlu tutarın tartışılması değil, borçluların geri ödeme kabiliyeti olabileceğini gösteriyor.
Christoforou çerçevenin, Kira Karşılığı Taksit gibi devlet destek programları da dahil olmak üzere savunmasız borçlular için güvenceler sağlarken kredi riskini yönetme mekanizması olarak rolünü gösterdiğini söyledi.
"Tutarlılık, işlevsellik ve güvenilirliğe sahip bir haciz sistemi, potansiyel sorunlu kredilerin önlenmesi, sınırlandırılması ve çözülmesi için kilit bir dayaktır" diye yazdı.
Analiz ayrıca teminat olarak kullanılan taşınmazın değerinin makul bir sürede geri kazanılabilmesinin önemini vurguladı; çünkü teminat değerleri ve geri kazanılabilirliğe ilişkin varsayımlar bankaların sermaye gereksinimlerini ve karşılıklarını etkiliyor.
Analiz 12 Haziran 2026 tarihli Avrupa Merkez Bankası (ECB) görüşüne de atıf yaptı. Görüşte Kıbrıs'ın haciz çerçevesine yönelik son değişikliklerin ödeme disiplinini, finansal istikrarı ve kamu maliyesini zayıflatabileceği, kredi riskini artırabileceği ve daha sıkı kredi kriterleri ile daha yüksek borçlanma maliyetlerine yol açabileceği uyarısı yapıldı.
CBC analizi, haciz çerçevesinin etkin ve kesintisiz işlemesinin finansal istikrarın ve kredi sistemi üzerindeki güvenin sürdürülmesi için temel olduğunu sonucuna vardı.
