Güney Kıbrıs konut piyasası yeniden baskı sinyalleri veriyor. Eurostat verilerine göre konut fiyatları ve kiralar AB ortalamasından daha hızlı artıyor. Buna karşın adadaki haneler, birçok Avrupa ülkesindeki muadillerine göre konut maliyetleri açısından hâlâ daha az yük taşıyor.
Veriler, Eurostat'ın yeni Konut Panosu ve Avrupa'da Konut 2025 yayınından derlendi ve dengesiz bir tablo ortaya koyuyor. Güney Kıbrıs güçlü konut yatırımı ve inşaat faaliyeti kaydetmeye devam ediyor. Ancak erişilebilirlik baskıları, özellikle genç haneler ve piyasaya yeni girmeye çalışanlar için daha görünür hale geliyor.
Güney Kıbrıs'ta konut fiyatları 2025 yılının dördüncü çeyreğinde bir önceki yılın aynı dönemine göre yüzde 6 arttı. Bu oran, yüzde 5,5 olan AB ortalamasının hafif üzerinde. Kiralar da blok ortalamasından daha hızlı yükseldi. Mart 2026 itibarıyla yıllık bazda yüzde 4,2 artış kaydedildi. AB'de bu oran yüzde 2,9 seviyesinde kaldı.
Aynı dönemde Güney Kıbrıs'ta konut fiyatı-gelir oranı 2024'te yüzde 0,6 arttı. AB'de ise bu oran yüzde 1,7 düştü. Bu durum, çeşitli erişilebilirlik göstergelerinde Güney Kıbrıs'ın görece avantajlı konumuna rağmen konuta erişimin baskı altında kalmaya devam ettiğini gösteriyor.
Eurostat, Konut Panosu'nu konut erişilebilirliği, inşaat, yaşam koşulları ve hanelerin çevresel etkilerine ilişkin verileri bir araya getirmek için yayına aldı. Araç, AB ve EFTA ülkeleri ile AB ve euro bölgesi arasında ekonomi, finans, nüfus, sosyal koşullar, iş dünyası, çevre ve enerjiyi kapsayan etkileşimli grafiklerle karşılaştırma yapılmasına olanak tanıyor.
Avrupa genelinde bu baskılar yıllardır birikiyor. AB'de konut fiyatları 2010-2024 arasında yüzde 53, kiralar ise yüzde 25 arttı. Konut fiyatlarında en sert yükselişler Macaristan'da yüzde 231, Estonya'da yüzde 228 ve Litvanya'da yüzde 179 oldu. Kiralar ise en hızlı Estonya, Litvanya, İrlanda ve Macaristan'da yükseldi.
Güney Kıbrıs uzun vadede bir istisna olmayı sürdürüyor. Ada, İtalya ile birlikte 2010-2024 döneminde konut fiyatlarının artmadığı yalnızca iki AB ülkesinden biri oldu. Ancak son pano verileri yeniden yükseliş eğilimine işaret ediyor.
Son dönemdeki fiyat ve kira artışlarına rağmen Güney Kıbrıs, konutun doğrudan maliyeti açısından AB ile karşılaştırıldığında hâlâ avantajlı. 2025 yılında ev sahipliği oranı yüzde 69,2 ile yüzde 68,5 olan AB ortalamasının hafif üzerinde kaldı. Aşırı konut maliyetiyle karşılaşanların oranı ise AB'nin yüzde 7,7'sinin oldukça altında, yüzde 2,4 olarak ölçüldü.
Eurostat'ın daha kapsamlı konut yayını, 2024'te haneler arasında konuta harcanabilir gelirin en düşük payını ayıran ülkenin yüzde 11 ile Güney Kıbrıs olduğunu ortaya koydu. AB ortalaması yüzde 19 olarak kaydedildi. Bu oran Yunanistan'da yüzde 36 ile en yüksek seviyede, ardından Danimarka yüzde 26, İsveç ve Almanya yüzde 25 olarak sıralandı.
Güney Kıbrıs, hanenin toplam konut maliyetinin harcanabilir gelirin yüzde 40'ını aştığı kişilerin payını ölçen konut maliyeti yüklenmesi göstergesinde de en az baskı altındaki ülkeler arasında yer aldı. 2024'te kentlerde yüklenme oranı Güney Kıbrıs ve Hırvatistan'da yüzde 3 ile en düşük seviyede kaldı. Kırsalda ise yüzde 1 ile Güney Kıbrıs en düşük orana sahip oldu.
Buna karşılık Yunanistan, hem kentlerde hem de kırsalda en yüksek konut maliyeti yüklenme oranlarına sahip oldu. Bu oranlar sırasıyla yüzde 29 ve yüzde 28 olarak kaydedildi. Veriler, konut maliyetlerinin hane halkını etkileme biçimindeki AB içi farklılıkları ortaya koydu.
Ancak Güney Kıbrıs'ın görece düşük maliyet yükü, piyasanın sorunsuz olduğu anlamına gelmiyor. Adada nüfusun yüzde 4,6'sı kira veya ipotek borçlarında gecikme yaşadı. AB'de bu oran yüzde 3 olarak ölçüldü. Genel yük başka yerlere göre düşük kalsa da bazı hanelerin ödemeleri sürdürmekte zorlandığı görülüyor.
Diğer üye devletlerle karşıtlık geniş kalmaya devam ediyor. Eurostat'ın 2024 verilerine göre ipotek, kira veya fatura borçlarında gecikme yaşayanların oranı yüzde 43 ile Yunanistan'da en yüksek seviyedeydi. Bulgaristan yüzde 19, Romanya yüzde 15 ile takip etti. En düşük oranlar ise Çekya'da yüzde 3, Hollanda ve Polonya'da yüzde 4 olarak kaydedildi.
Güney Kıbrıs, konut stokunun yapısı bakımından da öne çıkıyor. Aşırı kalabalık oranı çok sınırlı kaldı. Adada konutların yalnızca yüzde 2,2'si aşırı kalabalık kabul edilirken AB'de bu oran yüzde 16,8'di. Eurostat'ın geniş kapsamlı yayını da 2024'te AB'deki en düşük aşırı kalabalık oranına yüzde 2 ile Güney Kıbrıs'ın sahip olduğunu gösterdi. Malta yüzde 4 ve Hollanda yüzde 5 ile izledi.
Ölçeğin diğer ucunda en yüksek aşırı kalabalık oranları Romanya'da yüzde 41, Letonya'da yüzde 39 ve Bulgaristan'da yüzde 34 olarak kaydedildi.
Güney Kıbrıs aynı zamanda Avrupa'daki en belirgin konut uyumsuzluğu sinyallerinden birini de gösterdi. Yetersiz kullanılan konutlar oldukça yaygın olmayı sürdürüyor. Adada konutların yüzde 69,4'ü, içinde yaşayan hanelerin ihtiyaç duyduğundan daha fazla alana sahip. Bu oran, yüzde 33,4 olan AB ortalamasının iki katından fazla.
Eurostat'ın 2024 verileri de yetersiz kullanılan konut sıralamasında Güney Kıbrıs'ı AB'nin zirvesine yerleştirdi. Adayı yüzde 67 ile İrlanda ve yüzde 64 ile Malta izledi. Romanya, Letonya ve Yunanistan en düşük oranları kaydetti.
Bu tablo, Güney Kıbrıs piyasasındaki temel çelişkilerden birine işaret ediyor. Konut baskısı yalnızca ne kadar inşaat yapıldığı veya hanelerin toplamda ne kadar harcadığı meselesi değil. Mevcut konut stokunun gençlerin, kiracıların ve ilk kez ev alacakların ihtiyaçlarını karşılayıp karşılamadığı da belirleyici.
Yatırım faaliyeti ise güçlü kalmayı sürdürüyor. 2025 yılında Güney Kıbrıs'ta toplam yatırımın yüzde 40,8'i konuta gitti. AB'de bu oran yüzde 23,5 olarak kaydedildi. Konut yapı izinleri de keskin biçimde arttı. 2025'te Güney Kıbrıs'ta yapı izinleri yüzde 45,4 yükseldi. Blok genelinde artış ise yüzde 5,2 ile sınırlı kaldı.
Güney Kıbrıs, 2024'te GSYH'nin payı olarak konut yatırımında AB'nin lideri oldu. Bu oran yüzde 8 seviyesine ulaştı. İtalya yüzde 6,8, Almanya yüzde 6,2 ile takip etti. AB ortalaması yüzde 5,3 olarak kaydedildi. En düşük paylar Polonya, Letonya ve Yunanistan'da görüldü.
İnşaat maliyetleri de blok genelinde arttı. AB'de inşaat üretici fiyatları 2010-2024 arasında yüzde 56 yükseldi. En sert artışlar Macaristan'da yüzde 172, Bulgaristan'da yüzde 145 ve Romanya'da yüzde 137 olarak kaydedildi. Güney Kıbrıs ise yüzde 25 ile Yunanistan ve İtalya'nın ardından en düşük artışın yaşandığı ülkeler arasında yer aldı.
İnşaat sektörünün brüt katma değeri Güney Kıbrıs'ta 2024'te ekonominin yüzde 5,6'sını oluşturdu. Bu oran, yüzde 5,5 olan AB ortalamasının hafif üzerinde. Toplam konut sermaye stoku ise 2023'te 42,3 milyar euroya ulaştı.
Genç haneler üzerindeki baskı, evden ayrılma yaşına da yansıyor. 2025 yılında Güney Kıbrıs'ta gençler ortalama 27 yaşında baba evinden ayrıldı. AB ortalaması ise 26,3 yıl olarak kaydedildi.
Veriler hanelerin geniş çevresel ayak izine de işaret ediyor. Güney Kıbrıs'ta hanelerin sera gazı emisyonu 2024'te kişi başına 1,8 ton oldu. AB ortalaması 1,5 ton seviyesinde kaldı.
2023 yılında nüfusun yüzde 83,6'sı ikincil atık su arıtmasına bağlandı. AB'de bu oran yüzde 80,7 olarak ölçüldü.
Son olarak Güney Kıbrıs'ta hane enerji vergileri 2022'de toplam enerji vergilerinin yüzde 47'sini oluşturdu. Bu oran yüzde 42,6 olan AB ortalamasının üzerinde kaldı.
