Limasol'da bir kuledeki restorana kendi güzel ayakkabılarınla ulaşmak için boş bir tarlayı geçmen gerekiyorsa, bu pazarın geliştirmeyi unuttuğu anlamına gelmez. Muhtemelen sahibinin ciddi bir şekilde acele etmesi için hiçbir nedeni yoktur. Ask Wire'da altı yıl boyunca veri toplamak, işlemek ve analiz etmek bize rahatsız edici bir şeyi öğretti. Gayrimenkul pazarı irrasyonel değildir. Kendisine verilen teşvikleri etkileyici bir tutarlılıkla takip eder.
Bazen arazinin en iyi kullanımı onu kullanmamaktır.
Kıbrıs'ta yıllık gayrimenkul vergisi 2017'de kaldırıldı ve ebeveynlerden çocuklara yapılan devirlerde devir harcı ya da sermaye kazancı vergisi uygulanmıyor. Bu, arazi sahipliğinin sıfır maliyetli olduğu anlamına gelmez. Ancak bir ailenin bir gayrimenkulu nesilden nesile nispeten kolayca elinde tutarak, şehrin, altyapının ve komşu geliştirmelerin değerini artırmasını bekleyebileceği anlamına gelir. Ve sonunda yanındaki bina inşa edildiğinde, boş arsa park alanı haline gelir, daha da değerlenene kadar. Dolayısıyla sorumlu olanın malik olmadığı açıktır; oluşturduğumuz teşviklere yanıt verir.
2. Tek bir Kıbrıslı gayrimenkul pazarı yok
2026'nın ilk çeyreğinde Lefkoşa'daki alıcıların %84'ü Kıbrıslıydı. Pafos'ta %75'i yabancıydı. Larnaka'da iki grup neredeyse eşit. Aynı daire yalnızca farklı insanlara hitap etmiyor. Farklı gelirle, farklı finansmanla ve farklı bir satın alma nedeni ile değerlendiriliyor. Biri işinin yakınında ev satın alıyor ve konut kredisine ihtiyaç duyuyor. Diğeri yaşam tarzı, yatırım ya da yerleşme hakkı satın alıyor. Bu farklı fiyatları olan tek bir pazar değil. Aynı adada bulunma tesadüfünün yaşandığı farklı pazarlar.
3. Konutumuz var, barınma her zaman değil
2021 Nüfus Sayımı'nda Kıbrıs'ta 492.931 konut birimi kaydedildi. Bunların 138.113'ü, yaklaşık %28'i boştu ya da geçici konut olarak kullanılıyordu. Hepsi doğrudan kiralama için uygun değil. Veri, konut stokunun ve gerçek barınma arzının aynı şey olmadığını kanıtlıyor. Yunanistan'da 2021 Nüfus Sayımı yaklaşık 794.000 boş konut kaydetti ve dış talep, kısa süreli kiralamalar ve uzaktan çalışma talebin coğrafyasını değiştirdi. Dolayısıyla bir ülke evlerle dolu olabilirken kullanılabilir konut sıkıntısı yaşanabilir.
4. Daha fazla izin otomatik olarak daha uygun fiyatlı ev anlamına gelmez
2026'nın ilk iki ayında Kıbrıs'ta inşaat izinleri yoluyla onaylanan konut birimleri %79,2 arttı. Aynı dönemde daire fiyatları yıllık bazda %10,8 arttı. Bu bir çelişki değil. Yeni arz yanlış bölgede ise, farklı bir alıcıya hitap ediyorsa ya da birkaç yıl sonra teslim ediliyorsa, yerel hanenin bugünkü ihtiyacını çözmez. Pazarın ihtiyacı yalnızca daha fazla birim değil. Doğru birimlerin, doğru yerde ve doğru fiyatta olması gerekiyor.
5. Şehri inşa etmeden önce evi inşa ediyoruz
2024'te Kıbrıs sakinlerinin %85'i hiç toplu taşıma kullanmadığını belirtti. Bu Avrupa Birliği'ndeki en yüksek oran. Yunanistan'da oran %61,3'tü.
Bu yalnızca bir ulaşım sorunu değil. Her gayrimenkulün değerini ve işleyişini doğrudan etkileyen bir veridir. Daha fazla araba, daha fazla park alanı ihtiyacı ve değerin okula, hastaneye, işe ve hizmetlere olan uzaklığa daha fazla bağımlı olması anlamına gelir. Ne inşa edileceğini bilmek yeterli değil. Çevresindeki şehrin bunu destekleyip destekleyemeyeceğini bilmek gerekir.
6. Başvuruyu dijitalleştirdik ama…
Temmuz 2024'ten bu yana imar ve inşaat izin başvuruları "İppodamos" üzerinden elektronik olarak yapılıyor. Aynı zamanda onaylı imzalar hâlâ gerekiyor. İdari itiraz gibi bazı süreçlerde aynı belgelerin hem basılı hem de elektronik olarak sunulması gerekiyor. Aynı model işletmelerde de görülüyor. 2025'te Kıbrıs'taki işletmelerin yalnızca %9,27'si yapay zekâ teknolojisi kullanıyordu ve Yunanistan'da %8,93, AB'de %19,95. Sorun teknolojinin olmaması değil. Bugünkü modelin başarısının, çalışma şeklimizi değiştirme motivasyonunu sıklıkla azaltması.
Ask Wire'ın var olma nedeni, başka bir fiyat endeksi eklemek değil, kimin satın aldığını, neyin inşa edildiğini, neyin kullanılmadığını, hangi talebin karşılandığını ve her görünüşte irrasyonel kararın arkasındaki teşviki göstermektir. Çünkü bir pazarın sonucu irrasyonel göründüğünde, insanları suçlamak gerekmez. Teşvikleri ölçmek yeterlidir.
