Kıbrıs'taki konut tartışması fazla tek yanlı ilerliyor. Tartışma sürekli olarak ev arayan kişi sayısına, kiraların ne kadar yükseldiğine ve genç çiftlerin kendi evini almasının ne kadar zorlaştığına odaklanıyor.
Masa üzerindeki çözüm önerileri genelde aynı çizgide ilerliyor. Daha fazla teşvik, daha hızlı izin süreçleri, vergi indirimi ve yeni destek programları. Hepsi faydalı ve gerekli. Yalnız başlarına ise yeterli değil.
Tartışmanın gözden kaçan bir başka boyutu daha var. Her izin yarın onaylansa, arazi mevcut olsa ve her yeni proje için finansman sağlansa bile önemli bir soru kalmaya devam ediyor. Bu evlerin hepsini kim inşa edecek ve nasıl inşa edecek?
Avrupa Komisyonu'nun Kıbrıs konut raporu sorunun boyutunu açıkça ortaya koyuyor. Kıbrıs'taki konut arz açığı yaklaşık 39 bin konut olarak tahmin ediliyor.
Bu büyüklükteki bir rakam, izole önlemlerle kapatılamaz. Uzun yıllar boyunca arzda istikrarlı ve önemli bir artış gerektiriyor.
Bunun gerçekleşmesi için birkaç koşulun bir araya gelmesi gerekiyor: daha hızlı izin süreçleri, araziye erişim, finansman ve en önemlisi Kıbrıs inşaat sektörünün bu tempoyu koruyabilecek kapasitede olması.
Aynı rapor, Ekim 2025 itibarıyla Kıbrıslı inşaat firmalarının %41,4'ünün iş gücü sıkıntısının üretimini sınırlamasını beklediğini, bu oranın Avrupa Birliği genelinde %27,5 olduğunu belirtiyor.
Aynı dönemde Kıbrıs inşaat sektöründeki verimlilik, Avrupa ortalamasının yaklaşık %67 seviyesinde bulunuyor.
Bu iki rakam birlikte değerlendirildiğinde ortaya çıkan tablo sadece bir personel sorunundan daha temel bir durumu gösteriyor. Binlerce yeni konut yaratmak istiyorsak soru sadece kaç konut inşa edildiği değil, nasıl inşa edildiği.
Kıbrıs'ta konut üretimi hâlâ geleneksel yöntemle yapılıyor: inşa et, sat ve o andan itibaren her mülkü genellikle sahibi tarafından ayrı ayrı yönet.
Büyük Avrupa pazarlarında ise buna karşılık daha organize modeller ortaya çıktı. Kurumsal yatırımcılar, geliştiriciler ve profesyonel operatörlerin katılımı daha fazla.
Bunlardan biri Build-to-Rent.
Bu modelin belirleyici özelliği evlerin kiralanmak üzere inşa edilmesi değil. Bir bütün olarak geliştirme baştan itibaren uzun vadeli konut altyapısı olarak tasarlanıyor, tek sahiplik veya yönetim altında kalıyor ve yıllar boyunca profesyonelce işletiliyor.
Bu durum yatırımcının teşviklerini değiştiriyor.
Projenin başarısı satış anında değil, inşa kalitesinde, bakım maliyetinde, enerji performansında ve geliştirmenin on yıllar boyunca ne kadar iyi işlediğiyle belirleniyor.
Proje ile ilişkisini sürdüren herkesin işin başından itibaren doğru yapması için güçlü bir nedeni var.
Kıbrıs gerçekten on binlerce konutluk açığı kapatmak istiyorsa, özel ve kurumsal yatırımların yeni konutların yaratılmasına akması için doğru koşulları oluşturması gerekiyor.
Ve Kıbrıs'taki konut politikası tartışmasının önemli bir kısmı da burada yer almalı.
Sadece ev satın almak veya kiralamak isteyenlere nasıl destek olunacağı değil, aynı zamanda binlerce yeni konut yaratabilecek ve bunları uzun vadede profesyonelce yönetebilecekleri nasıl çekeceği de tartışılmalı.
Bunun için Kıbrıs'ın organize planlamaya ve vergi teşviklerine, izin süreçlerinde daha fazla öngörülebilirliğe ve her şeyden önce uzun vadeli yatırım için istikrarlı bir çerçeveye ihtiyacı var.
Kıbrıs'ta Build-to-Rent, sıfırdan keşfedilmesi gereken teorik bir fikir olarak ele alınmamalı.
Model zaten büyük pazarlarda yerleşmiş durumda ve neyin işe yarayıp neyin yaramadığını inceleme fırsatı sunuyor.
Amaç körü körüne yabancı bir modeli kopyalamak değil.
Kıbrıs pazarının ölçeğine ve ihtiyaçlarına uygun unsurların hangileri olduğunun değerlendirilmesi gerekiyor: daha büyük ölçekli geliştirme, profesyonel yönetim, uzun vadeli yatırım bakış açısı ve evlerin baştan itibaren satılmak değil yaşanmak üzere tasarlanması.
Çünkü Kıbrıs'taki konut sıkıntısı, her şeyden önce bir arz krizi.
Açık on binlerce konutla ölçüldüğünde, yanıtın da sorunun ölçeğiyle eşit olması gerekiyor.
