Orta Doğu her gerilim dönemine girdiğinde aynı varsayım neredeyse otomatik olarak yeniden gündeme geliyor: Kıbrıs'ın anında sermaye akışı alacağı ve emlak piyasasının neredeyse kendiliğinden yükseleceği. Ancak gerçeklik bu basit anlatının ima ettiğinden çok daha karmaşık ve çok daha az dramatik.
Kıbrıs gerçekten önemli avantajlara sahip. Bunların başında coğrafi yakınlık, Avrupa hukuki çerçevesi, kurumsal istikrar ve işlemlerde yüksek düzeyde öngörülebilirlik geliyor. Belirsizlik dönemlerinde bu özellikler özel bir önem kazanıyor ve çoğu zaman bir yatırımdan beklenen getiriden bile daha ağır basıyor.
Ancak bu, her krizin otomatik olarak sermaye akışına ya da emlak fiyatlarında sert bir yükselişe dönüştüğü anlamına gelmiyor.
Emlak piyasası içgüdüsel değil, gecikmeli tepki veriyor. İlk talep dalgası neredeyse her zaman savunma amaçlı oluyor ve esas olarak kiralık konut, geçici yer değiştirme ve ailelerin taşınması biçiminde kendini gösteriyor. Bu aşamada öncelik yatırım değil, güvenlik ve işlevsellik.
Satın alma kararları ise ancak belirsizlik uzadığında ve geçici olarak algılanmaktan çıktığında gündeme geliyor. Başka bir deyişle, bir kriz yeni bir normale dönüştüğünde gerçek yatırım davranışı şekillenmeye başlıyor.
Bunun çok somut bir sonucu var: ilk baskı satış fiyatlarında değil, arz ve kira seviyelerinde ortaya çıkıyor. Talep ancak daha sonra ve belirli koşullar altında satın almaya dönüşüyor. Bu ayrım kritik; bu ayrım olmadan piyasa, gerçek veriler yerine beklentiler üzerinden işleme riskiyle karşılaşıyor.
Yaygın bir başka hata da Kıbrıs'ı tek bir emlak piyasası olarak ele almak. Aslında Kıbrıs, her biri farklı özelliklere, dinamiklere ve uluslararası talebe farklı maruziyete sahip bir alt piyasalar bütünü.
Limasol, yüksek gelirli alıcılar için temel referans noktası olmaya devam ediyor. Ancak piyasanın olgunluğu ve halihazırda yüksek fiyat seviyeleri, hızlı büyüme alanını sınırlıyor. Limasol fiilen yüksek performans piyasasından çok, değer koruma piyasasına dönüştü.
Buna karşılık Larnaka, yeni sermaye akışlarına daha açık bir görünüm sergiliyor. Daha düşük giriş maliyetleri, havaalanına stratejik yakınlık ve Orta Doğulu alıcıların artan varlığı farklı bir yatırım profili oluşturuyor.
Baf ise güçlü uluslararası talebini koruyor, ancak farklı bir nitelikte. Baf hâlâ ağırlıklı olarak yaşam tarzı ve ikinci konut piyasası olarak öne çıkıyor ve ani jeopolitik hareketlerle doğrudan bağlantısı daha zayıf.
Güvenli liman kavramı yararlı, ancak çoğu zaman gerekli incelikten yoksun şekilde kullanılıyor. Yüksek varlıklı yatırımcılar tek boyutlu ya da tepkisel hareket etmiyor. Aksine, riski çeşitlendirmeye odaklanıyor, sermayeyi birden fazla piyasaya yayıyor ve alternatif seçenekleri açık tutuyor.
Kıbrıs'ın gerilim bölgelerine coğrafi yakınlığı hem bir avantaj hem de bazı yatırımcılar için bir temkin nedeni oluşturuyor.
Kıbrıs çözümün parçası olabilir, ancak nadiren tek seçenektir. Sonuçta güvenli liman yalnızca coğrafya ya da zamanlamayla değil, asıl olarak kurumlara duyulan güven ve hukukun üstünlüğündeki tutarlılıkla tanımlanır.
Mevcut ortam yeni bir emlak balonu yaratmıyor. Bunun yerine zaten ortaya çıkmakta olan bir eğilimi hızlandırıyor: yerel piyasaların farklılaşması ve seçili bölgelerde uluslararası talebin güçlenmesi.
Fırsat, geniş çaplı bir yükseliş beklentisinde değil, talebin nerede ve ne kadar gecikmeyle somutlaşacağını anlamakta yatıyor. Larnaka gibi uygun fiyatı artan ilgiyle birleştiren piyasalar, daha olgun piyasalara kıyasla daha iyi performans gösterme olasılığı taşıyor.
Limasol istikrar sütunu olmayı sürdürecek. Baf ise daha dengeli seyrini koruyacak. Ancak büyümenin bir sonraki dalgası, dikkatlerin şu anda odaklandığı yerden farklı bir noktada ortaya çıkabilir.
Sonuçta jeopolitik gerilim fırsatlar yaratmıyor. Yalnızca bu fırsatları kimin görmeye hazır olduğunu ortaya çıkarıyor.
George Coucounis, Larnaka merkezli, gayrimenkul hukukunda uzmanlaşmış bir avukattır. www.coucounislaw.com, Tel: 24 818288
