Her konut döngüsünde piyasalar bir günah keçisi arar. Bugün Kıbrıs'ta bu hedef, yabancı ve özellikle Avrupalı olmayan alıcılara yöneldi. Şu anda tartışılan politika önerisi, yani Avrupalı olmayanlara mülk satışına daha sıkı kısıtlamalar getirilmesi, tanıdık bir refleksi yansıtıyor: Fiyatlar yükselip konut satın alınabilirliği azaldığında talebi kısmak.
Bu refleks siyasi açıdan anlaşılabilir, ancak ekonomik olarak yanlış yönlendirilmiş bir yaklaşımdır.
Hem uluslararası hem yerel kanıtlar, çok daha rahatsız edici bir gerçeğe işaret ediyor. Konut piyasasında fiyat oluşumunu öncelikli olarak marjinal alıcı grupları değil, arz ve talep arasındaki yapısal dengesizlikler belirliyor. Kıbrıs'ta bu dengesizlikler giderek daha belirgin hale geliyor.
Son on yılda konut talebini birkaç kalıcı dinamik destekledi: istikrarlı nüfus artışı, nitelikli profesyonellerin göçü, hizmet ve teknoloji sektörlerinin genişlemesi ve ev sahibi olmaya yönelik kültürel tercih. Bunlar geçici dinamikler değil; piyasanın omurgasını oluşturuyor.
Buna karşılık arz yavaş, parçalı ve yapısal olarak kısıtlı kalmaya devam ediyor. Planlama gecikmeleri, imar katılıkları, sürekli yüksek enerji fiyatlarının şiddetlendirdiği artan inşaat maliyetleri ve sınırlı sayıdaki nitelikli işgücü, talebe hızlı yanıt veremeyen bir sistem yarattı. Geliştirme döngüleri uzun, teslimat ise daha da yavaş.
Böyle bir ortamda talepte yaşanan ılımlı artışlar bile fiyatlar üzerinde orantısız baskı oluşturuyor.
Avrupalı olmayan alıcılar da dahil olmak üzere yabancı alıcılar, bu geniş bağlam içinde faaliyet gösteriyor. Piyasayı onlar tanımlamıyor. Varlıkları genellikle piyasanın belirli segmentlerinde, özellikle üst segment projelerde veya uluslararası çekiciliği olan gelişmelerde yoğunlaşıyor. Toplam işlemler içindeki payları görünür olmakla birlikte, genel fiyat düzeylerini belirlemede baskın değil.
Bunun aksini iddia etmek, görünürlüğü nedensellikle karıştırmak demektir.
Avrupalı olmayan alıcıları kısıtlamak, belirli segmentlerde talebi marjinal olarak azaltabilir. Ancak temel sorunu, yani ihtiyaca göre yetersiz konut arzını çözmeyecektir. Dahası bu tür kısıtlamalar istenmeyen sonuçlara yol açma riski taşıyor.
Kısıtlamalar, ekonominin giderek daha fazla uluslararası sermaye ve yeteneklere bağımlı hale geldiği bir dönemde Kıbrıs'ın yatırım ve iş destinasyonu olarak çekiciliğini zayıflatabilir.
Ayrıca piyasa sinyallerini bozarak, daha geniş konut arzını çapraz sübvanse eden segmentlerdeki geliştirme faaliyetlerini caydırma riski taşıyor.
Üstelik yapısal soruna dokunmadan eylem yanılsaması yaratıyorlar.
Daha derin bir risk daha var: politika yanlış teşhisi.
Konut satın alınabilirliği karmaşık, sistem genelinde bir sorundur. Piyasa işlevini bozmadan seçici talep baskılamasıyla çözülemez. Gerçek kaldıraçlar başka yerde yatıyor: ruhsat süreçlerinin hızlandırılması, uygun yerlerde daha yoğun yapılaşmaya olanak tanınması, altyapıya yatırım yapılması ve arzı ölçekli biçimde artırmak için kamu-özel sektör işbirliğinin teşvik edilmesi.
Kıbrıs talep fazlasından muzdarip değil; teslimat açığından muzdarip.
Yabancı alıcıları suçlamak siyasi açıdan kolay bir anlatı sunabilir. Ancak ev inşa etmez. Arzı genişletmeye yönelik güvenilir bir strateji olmadığı sürece, kimin almasına izin verildiğinden bağımsız olarak fiyatlar aynı dengesizliği yansıtmaya devam edecektir.
Konut piyasasında, genel ekonomide olduğu gibi, piyasaları nadiren en görünür aktörler hareket ettirir. Piyasaları en derin kısıtlamalar şekillendirir.
Yiannis Misirlis, Kıbrıs Emlak Geliştiricileri Derneği Başkanı'dır.
