Araştırma şirketi Ask Wire'ın yeni ve kapsamlı araştırması, Güney Kıbrıs'ın ilçelerinde konut (daire ve müstakil evler) erişilebilirliğinde önemli eşitsizlikler olduğunu ortaya koyuyor. Analiz, Ekim ayının başında Bazaraki platformunda ilan edilen konutların değerlerini, Kıbrıs İstatistik Servisi'nin Kıbrıslı çalışanların ortanca maaşına ilişkin verilerine dayanarak hanelerin gerçek satın alma gücüyle karşılaştırıyor. Bulgular, konut sahibi olmaya çalışanları engelleyen iki ana etken olduğunu gösteriyor. Bunlardan biri konut kredisi için gereken öz katkının (peşinatın) sağlanması, diğeri ise konut kredisinin geri ödenebilmesi.
Ekonomik senaryo: Piyasanın ardındaki rakamlar
Araştırma için, İstatistik Servisi'nin tahmin ettiği ortanca maaşı alan iki çalışanı olan varsayımsal bir hane incelendi. Senaryoda hanenin iki bakmakla yükümlü çocuğu olduğu, başka bir kredisinin bulunmadığı ve karşılaştırma faiz oranının yüzde 3,24 olduğu varsayıldı.
• Hanenin aylık brüt geliri yaklaşık 4.503 euro olarak hesaplanıyor.
• Aynı hanenin aylık net geliri 3.988 euro.
• Net gelirin yüzde 25'i 25 yıllık bir konut kredisinin aylık taksitine (997 euro) ayrılırsa, en yüksek satın alma fiyatı 255.995 euro oluyor.
• Bu değerde bir konut için yüzde 20 peşinat, yani 51.199 euro öz kaynak gerekiyor. Ek satın alma masrafları bunun dışında kalıyor.
(Net gelirin yüzde 25'inin ayrılmasının araştırmanın analitik bir varsayımı olduğu, Merkez Bankası'nın bir sınırı ya da kredi onayı garantisi olmadığı belirtiliyor.)
Satılık mülklerin dökümü
Bu bütçeyi göz önünde bulunduran Ask Wire, Bazaraki platformundaki 25.550 aktif satış ilanını inceledi. Veriler sıkı kontrollerden geçirildikten sonra analize alındı. İlanların 17.532'si iki veya üç yatak odalı konutlarla ilgiliydi. Bulgular, çok hızlı ve dengesiz bir piyasa ortaya koyuyor. Bu bütçeye uyan aile konutlarının oranı ise ilçeden ilçeye önemli ölçüde değişiyor.
Lefkoşa'da 256.000 euroluk bütçe içinde kalan iki ve üç yatak odalı satılık dairelerin yaklaşık yüzde 60'ı bulunuyor. Gazimağusa'da bu oran biraz daha düşük, yüzde 58,6. Bu senaryoda Gazimağusa ve Lefkoşa, ekonomik olarak en erişilebilir ilçeler. Larnaka'da ise dairelerin yüzde 48,1'i hanenin ortanca gelirine uygun. Pafos'ta durum çok farklı; satılık dairelerin yalnızca yüzde 9,6'sı bu ekonomik kriterleri karşılıyor. Limasol'da uygun dairelerin oranı yüzde 1,8'e kadar düşüyor.
Yüzdelerin ardındaki rakamlar
Müstakil ev arayanlar için, bütçesi 256.000 euroya kadar olan seçenekler çoğu ilçede belirgin biçimde daha az. Yüzdelerin ardındaki mutlak sayılar, farkın gerçek boyutunu ve Kıbrıs konut piyasasındaki farklı hızları ortaya koyuyor. Ask Wire'ın CEO'su Pavlos Loizou, araştırma verilerinden üç temel sonuç çıktığını açıklıyor.
“Birincisi, Limasol'daki sorun arz eksikliği değil. Asıl sorun, fiyatların ücretlilerin satın alma gücünden hızla uzaklaşması. Bunun göstergesi şu: 4.294 satılık iki yatak odalı daireden yalnızca 111'i ortanca haneye hitap ediyor. Üç yatak odalı dairelerde tablo daha da umutsuz. 2.376 ilanın yalnızca yedi mülkü bu bütçeye giriyor.
İkincisi, başkent alıcılar için en uygun oranı sunuyor. 1.226 iki yatak odalı daireden 869'u uygun fiyatlı. Aynı zamanda Larnaka, bu kategoride 1.097 daireyle en yüksek mutlak sayıda uygun seçeneğe sahip.
Üçüncüsü, müstakil ev hayali uzaklaşıyor. İlçeden bağımsız olarak, özellikle üç yatak odalı bağımsız evlerin satın alınması lüks haline geliyor. Lefkoşa'da bile mevcut 480 evden yalnızca 65'i bu alıcı profili için ekonomik olarak erişilebilir. Pafos ve Limasol'da ise seçenekler sırasıyla yalnızca 17 ve 16 eve düşüyor.”
Likidite sorunu
Araştırma, mevcut kaynağın sabit gelir kadar kritik bir faktör olduğunu vurguluyor. Hanenin masraflar düşüldükten ve bir yedek fon ayrıldıktan sonra 40.000 euro likiditesi varsa, toplam satın alma bütçesi otomatik olarak 200.000 euroya düşüyor. Diğer varlıklara sahip olmak teorik olarak öz katkıyı artırabilir. Ancak mülk sahipliği her zaman hemen kullanılabilir likidite anlamına gelmiyor.
Hedefli müdahale çağrısı
Araştırmada belirtildiğine göre bankalar, arsa geliştirme şirketleri ve politika belirleyiciler için sonuç açık ve nettir. Toplam fiyat, başlangıç sermayesi ve aylık taksit birlikte değerlendirilmelidir. Ayrıca şu da vurgulandı: Bulgular, ilçe bazında konut arzına ve hanelerin koşullarına tamamen uyarlanmış ürünler ile farklılaştırılmış önlemlerin gerekli olduğunu gösteriyor.
