Konut sorunuyla mücadele etmenin ne kadar karmaşık hale gelebileceği konusunda son derece faydalı bir örnek.
Yazıyor: Yiannis Misirlis
Gayrimenkul Geliştirme Derneği Başkanı
İspanya, konut arzının talebi karşılayamaması halinde konut sorunuyla mücadele etmenin ne kadar karmaşık hale gelebileceği konusunda bu günlerde son derece faydalı bir örnek sunuyor.
Pedro Sánchez hükümeti, yoğun toplumsal baskıya yanıt vermek için kiracıları tahliyelerden korumayı artırma, kira sürelerini uzatma ve otomatik uzatmalar, belirli yenileme yapılmama hallerinde kiracı tazminatı, bazı spekülatif konut alımlarına sınırlamalar ve daha uygun kiralar için vergi teşvikleri içeren bir acil önlem paketiyle harekete geçti. İspanyol Parlamentosu önlemleri sonunda reddetti; muhalefetin bir kısmı bazı hükümlerin ev sahiplerini kiralama piyasasının dışına itebileceğini ve arzı daha da kısıtlayabileceğini savundu.
Tartışma özellikle ilgi çekici çünkü siyasi çekişmenin arkasında çok somut bir ekonomik sorun var. Banco de España bile konut arzındaki artış sınırlamalarının ülkedeki mevcut uygunluk krizinin arkasındaki temel faktörlerden biri olduğunu kabul ediyor. Talep, yeni konut üretiminin çok daha hızlı arttı ve bu durum yüz binlerce birimlik birikmiş bir açık yarattı.
Bu belki de Kıbrıs için en önemli ders. Gerçek bir arz açığı olduğunda sorunu, zaten var olan konutları yeniden dağıtarak veya farklı şekilde düzenleyerek çözemeyiz.
Hassas hanelerin korunması gerekli. Kötüye kullanımların önlenmesi de gerekli. Kiracının korunması, kira artışının kontrolü veya ev sahibine getirilen bir sınırlama, tek başına yeni bir konut bile yaratmaz. Üstelik bir düzenleme ev sahiplerinin veya yatırımcıların konutları kiraya verme isteğini azaltırsa, amaçlananın tam tersi bir sonuç doğurabilir.
Kıbrıs şans eseri farklı bir noktada bulunuyor ama temel sorun benzer. Hem alım hem kiralama için özellikle talep yoğunlaştığı yerlerde daha fazla gerçek arz gerekiyor.
Hükümet bu yönde zaten harekete geçti. ΚΟΑΓ aracılığıyla 258 yeni uygun fiyatlı konutun inşa edileceğini duyurdu; bunun yanı sıra yapım aşamasında olan 180 konut daha var, özel sektörle iş birliğiyle devlet arazisinde yaklaşık 500 birim planlanıyor ve imar teşvikleri ile Build to Rent’in yaklaşık 2.000 ek ünite sağlayabileceği hesaplanıyor. Paralel olarak “Yenile – Kirala” programı boş veya atıl konutları piyasaya geri döndürmeye çalışıyor. Bu adımlar arz tarafına müdahale ettiği için doğru yönde atılmış adımlar.
Soru artık politikalar ve izinlerden konut teslimine nasıl geçileceği.
Birincisi, çok daha hızlı ve öngörülebilir bir ruhsatlandırma gerekiyor. Bir inşaat ruhsatı, bir ailenin oturabileceği bir ev değil, potansiyel gelecek arzıdır. Kaç birimin başladığı, kaçının tamamlandığı ve kaçının nihayet piyasaya girdiği ölçülmeli.
İkincisi, uzun dönem kiralama piyasası ciddi şekilde geliştirilmeli. Build to Rent, kurumsal ve özel sermayenin büyük ölçekli konut geliştirmelerine yatırım yapması için uygun koşullar yaratılırsa önemli bir araç olabilir. Daha fazla kiralık konut istiyorsak, üretim ve sahipliğini yatırım açısından sürdürülebilir kılmalıyız.
Üçüncüsü, mevcut stok daha iyi harekete geçirilmeli. Yenileme ve boş konutların geri kazanılması için teşvikler faydalı. Çok somut kriterler ve istisnalarla, uzun süreler boyunca gerçekten ve haksız yere boş kalan konutlar için ek bir yük getirilmesi de değerlendirilebilir. Amaç mülkiyeti cezalandırmak değil, atıl konut stokunu harekete geçirmek olmalı.
Dördüncüsü, inşaat sektörünün üretim kapasitesindeki kısıtlar ele alınmalı. Daha fazla konut talep ederken teknik personel eksikliği, onay ve altyapı gecikmeleri veya maliyeti sürekli artıran süreçleri kabul edemeyiz. Konut politikası istihdam politikası, uzman iş gücüne erişim, şehircilik, vergilendirme ve altyapıyla doğrudan bağlantılı.
Son olarak, talebe yönelik devlet desteği hedefli olmalı. Hane halklarının satın alma gücünü artırmak, arzı eş zamanlı artırmadan yapılırsa desteğin bir kısmı daha yüksek fiyatlara dönüşme riski taşır. Sürdürülebilir uygun konut politikası, öncelikle piyasayı daha düşük nihai maliyetle daha fazla konut üretme kapasitesine kavuşturmayı desteklemeli.
Avrupa bu gerçeği giderek tanımaya başlıyor. Tartışma arzı artırmaya, yatırımı harekete geçirmeye, süreçleri basitleştirmeye ve mevcut stoğun daha iyi kullanılmasına kayıyor. Bu yaklaşım Kıbrıs başkanlığı döneminde konutla ilgili son Avrupa tartışmasının da odağındaydı.
İspanya dersinin anlamı kiracıyı korumamak değil. Korumayı sorunun çözümüyle karıştırmamak. Konut politikası gerçekten ihtiyacı olanları korumalı ama yeni konut ekleyebilecekleri caydırmamalı.
Sonunda konut sorunu açıklanan önlem sayısıyla veya bir mevzuatın ne kadar sert göründüğüyle değil, gerçekten daha fazla aileyi barındırabilme kapasitesiyle değerlendirilecek.
