Kıbrıs'ta 2025 yılında yaklaşık 18.114 mülk satışı gerçekleşti. Bu rakam bir önceki yıla göre yaklaşık %15'lik bir artışa işaret ediyor. Ancak gayrimenkul analiz şirketi Ask Wire'ın CEO'su Pavlos Loizou, piyasanın yeni bir aşamaya girdiğini söylüyor. Loizou'ya göre artık işlem hacminden çok kalite, sürdürülebilirlik ve dayanıklılık ön plana çıkıyor.
Konut sektörü piyasanın ana itici gücü olmaya devam ediyor. Daireler, yeni konut satışlarının %81,6'sını oluşturuyor ve satışlar Limasol, Larnaka ve Baf'ta yoğunlaşıyor. Dairelerin diğer mülk türlerine kıyasla daha uygun fiyatlı olması hem ev sahiplerini hem de yatırımcıları çekiyor. Ticari sektörde ise talep keskin biçimde ikiye ayrıldı: A sınıfı ofis alanları Limasol ve Lefkoşa'da %6-7 getiri oranı ve yalnızca %5-8 boşluk oranıyla yüksek talep görürken, eski binalar kiracılarını kaybediyor ve boş kalıyor.
Yabancı alıcıların ilgisi güçlü seyrini koruyor. Bu ilgiyi 2025'te yaklaşık %3,2'lik GSYİH büyümesi — avro bölgesi ortalamasının üzerinde — ve 4,5 milyon ziyaretçi ile yaklaşık 3,6 milyar euro gelir getiren rekor turizm yılı destekliyor. Kısa süreli kiralama faaliyetleri AB'deki en yüksek oranlardan biriyle genişliyor. Loizou, bu durumun kıyı ve turistik bölgelerde yatırım amaçlı mülklere olan talebi artırdığını belirtiyor.
Ofis piyasasını ayrı bir eğilim şekillendiriyor. Kıbrıs, vergi destinasyonu imajının ötesine geçerek teknoloji ve fintech şirketleri için bir merkez üssü haline geliyor. Loizou'ya göre bu şirketler sadece bir adres aramıyor; yüksek hızlı dijital altyapıya sahip A sınıfı binalar, esnek ortak çalışma alanları ve çalışanları için kolay konut erişimi istiyor. Kaliteli stokta boşluk oranlarının %5-8 arasında seyretmesi, arzın talebi karşılamakta zorlandığını gösteriyor.
Ortadoğu çatışması karşıt baskılar yaratıyor. Kıbrıs, istikrar arayan yatırımcıları ve aileleri çekiyor. Bu eğilim, 2023'ten itibaren İsrail ve Lübnan'daki tırmanmayla birlikte hız kazandı. Ancak öte yandan, gelecek sezon için bazı rezervasyon iptalleri bildirildi. Yaz dönemi ön rezervasyonlarının seyri piyasa için kritik bir sınav olacak. Loizou, İran ile çatışmanın uzun sürmesi halinde Kıbrıs'ın daha zayıf bir turizm yılıyla karşılaşabileceği uyarısında bulunuyor.
Sektör birçok cephede yapısal zorluklarla karşı karşıya. İnşaat sektöründeki işgücü sıkıntısı maliyetleri artırıyor ve projeleri geciktiriyor. Ruhsatlandırma süreçleri karmaşık ve yavaş seyrediyor. İnşaat malzemesi fiyatları 2025'te yıllık %1,3'lük mütevazı bir artışa rağmen hâlâ 2021 seviyelerinin %18-19 üzerinde seyrediyor. Bu durum rahatlama yerine kademeli bir dengelenmeye işaret ediyor. Merkez Bankası verilerine göre ipotek oranları düşüş eğiliminde olsa da Aralık 2025'te ortalama %3,37 ile 2022 öncesi seviyelerin üzerinde kaldı.
Yeşil sertifikasyon piyasada yeni bir kırılma noktası oluşturuyor. Limasol'daki Neocleous Tower — Kıbrıs'ın ilk LEED Altın sertifikalı binası — akıllı iklimlendirme, su tasarrufu sistemleri ve düşük toksisiteli malzemeler sayesinde sera gazı emisyonlarını geleneksel binalara göre %50 azaltıyor. Lefkoşa'daki Landmark Office Tower da aynı standardı hedefliyor ve %40 su tasarrufu ile %25 daha düşük enerji tüketimi planlıyor. Sertifikalı binalardaki kiralar eski stokun %15-20 üzerinde seyrediyor. Bu fark, ESG taahhüdü olan kiracıların talebini yansıtıyor ve yenileme baskısı arttıkça eski binalarla aradaki uçurum daha da büyüyecek.
Loizou, büyümenin devam edeceğini ancak jeopolitik baskıların seyrine bağlı olarak önceki on yıldan daha ölçülü bir tempoda ilerleyeceğini öngörüyor. Temel risk, yerel alıcılara uygun fiyatlı konut sunma baskısı artarken yabancı talebe aşırı bağımlılık. Fırsatlar ise eski binaların yenilenmesi, enerji verimli projelerin geliştirilmesi ve mülk yönetiminin iyileştirilmesinde yatıyor. Loizou'ya göre 2026 ve sonrası için asıl soru kaç metrekare inşa edileceği değil, Kıbrıs'ın zaman içinde değerini koruyan sürdürülebilir ekosistemler yaratıp yaratamayacağıdır.
