Güney Kıbrıs'ın ikinci el konut piyasası önemli bir değişim gösteriyor. Üçüncü çeyrekteki satış artışı yalnızca daireleri kapsamıyor. Evler çok daha büyük bir pay aldı ve bu durum hem toplam satış değerini hem de kayda geçen işlemlerin medyan fiyatını etkiledi.
Landbank Analytics'in yeni ve bağımsız analizi, yalnızca 2026 Ocak-Eylül dönemindeki 3.241 ikinci el ev ve daire satışını inceliyor. Bu satışların toplam değeri 710,4 milyon avro.
Üçüncü çeyrekte değişim: Evler daireye yaklaşıyor
İlk çeyrekte 631, ikinci çeyrekte ise 1.044 konut yeniden satışı kaydedilmişti. Üçüncü çeyrekte bu sayı 1.566'ya çıktı (ikinci çeyreğe göre yüzde 50,0 artış). Değer de 212,8 milyon avrodan 378,8 milyon avroya yükseldi (yüzde 78,0 artış).
Evlerin satışı ikinci çeyrekteki 345'ten üçüncü çeyrekte 740'a çıktı, yani yüzde 114,5 arttı. Daire satışları ise 699'dan 826'ya yükseldi (yüzde 18,2 artış). Sonuç olarak evler, üçüncü çeyrekte kayda geçen konut işlemlerinin yüzde 47,3'ünü oluşturdu. İkinci çeyrekte bu oran yüzde 33,0'dı. Bu bir satış karışımı değişikliği; altta yatan talepte de aynı oranda bir değişim olduğu anlamına gelmiyor.
Farklı fiyatlar, farklı stok yapısı
Yılın ilk dokuz ayında 1.931 daire satışının toplam değeri 309,8 milyon avro oldu. Bu dairelerin medyan fiyatı 140.000 avro, medyan alanı ise 81,5 metrekareydi. 1.310 evin toplam değeri 400,6 milyon avroya ulaştı. Evlerin medyan fiyatı 235.500 avro, medyan alanı 135 metrekareydi.
Medyan değer: Yorumlarken dikkatli olmak gerek
Üçüncü çeyrekte konut yeniden satışlarının medyan değeri 155.000 avrodan 172.000 avroya çıktı. Ancak iki temel kategori farklı yönde hareket etti. Dairelerde medyan 140.000 avrodan 149.000 avroya yükselirken, evlerde 255.000 avrodan 240.000 avroya düştü.
Toplam medyan değerdeki artış kısmen evlerin satışlardaki payının büyümesiyle bağlantılı. Çünkü evlerin tipik değerleri daha yüksek. Bu artış, benzer konutların fiyatlarında genel bir yükseliş olduğunu kanıtlamıyor.
Lefkoşa'da işlem sayısı fazla, Limasol'da değer yüksek
Lefkoşa, dokuz ayda en fazla ikinci el konut işlemine sahip ilçe oldu. Burada 984 satış gerçekleşti. Limasol ise 670 işlemle 235,6 milyon avroluk toplam değerde birinci sırada yer alıyor. Limasol aynı zamanda en yüksek medyan konut değerine (245.000 avro) sahip ilçe.
Konut türlerine ayrı ayrı bakıldığında, Limasol'da bir dairenin medyan fiyatı 219.000 avro. Bu rakam Lefkoşa'da 135.000, Larnaka'da 120.000 avro. Evlerde ise Limasol'un medyan değeri 326.000 avro; Lefkoşa'da 215.000, Larnaka'da 180.000 avro.
Baf üçüncü çeyrekte öne çıktı
Baf, üçüncü çeyrekte 400 konut satışıyla dikkat çekti. İkinci çeyrekte bu sayı 204'tü, yani yüzde 96,1 artış var. Böylece Baf, üçüncü çeyrekte en fazla kayıtlı konut işlemine sahip ilçe oldu ve Lefkoşa'nın 394 işlemini az farkla geçti.
Baf'taki evlerde değişim daha da çarpıcı. İkinci çeyrekte 59 olan ev işlemi sayısı üçüncü çeyrekte 213'e çıktı. Baf'taki tüm konut yeniden satışlarının medyan değeri ise üçüncü çeyrekte 195.000 avro oldu. İkinci çeyrekte bu rakam 150.000 avroydu. Burada da karşılaştırma, her dönemdeki işlem karışımını yansıtıyor.
Alım fiyatları nerede yoğunlaşıyor
Dokuz ayda daire yeniden satışlarının yüzde 81,5'i kayıtlı değeri 200.000 avroya kadar olan konutlarda gerçekleşti. Evlerde dağılım farklı. İşlemlerin yüzde 47,2'si 200.000 avronun üzerinde ve 500.000 avroya kadar olan aralıkta yoğunlaşıyor. Bu ayrım, belli bir bütçeyle ev ya da daire arayanlar için kritik.
Eski konutlar: Mesele yalnızca ilk fiyat değil, kalite
3.241 satışın 1.383'ü, kayıtlı inşaat yılı 2000'den önce olan konutlarla ilgili. Bu, yüzde 42,7'ye denk geliyor. Evlerde bu oran yüzde 48,2, dairelerde ise yüzde 38,9. Yapının yaşı, gerçek durumun, yenileme yatırımlarının ve enerji performansının değerlendirilmesi gerektiğini gösteriyor. Ancak inşaat yılı tek başına yükseltme maliyetinin tahmini anlamına gelmiyor.
Pazarın mikro coğrafyası
Daire yeniden satışlarında Larnaka şehri 225 işlemle başı çekti. Strovolos 199, Baf şehri 192, Limasol şehri ise 169 işlemle kayda geçti. Evlerde ise Limasol şehri (88), Larnaka şehri (69), Lefkoşa şehri (59) ve Pegeia (55) öne çıktı.
Sıcak noktalar konut türüne göre değişiyor. Bu yüzden bir yatırım fırsatını değerlendirirken, Kıbrıs genelindeki ortalamaya değil, aynı bölgedeki karşılaştırılabilir konutlara dayanmak gerekiyor.
Andreas Hristoforidis: "İkinci el konut piyasası ayrı bir değerlendirme gerektiriyor"
Sonuçları yorumlayan Landbank Group'un kurucusu ve CEO'su Andreas Hristoforidis MRICS şunları kaydetti:
«Üçüncü çeyrekteki en ilginç unsur, konut yeniden satışlarının bileşiminin esaslı biçimde değişmesi. Evler, işlemlerin üçte birinden neredeyse yarısına kadar payını artırdı. Baf'ta ise oldukça yoğun bir hareketlilik kaydedildi. Bu, ikinci el konut piyasasının tek tip olmadığını hatırlatıyor. Lefkoşa'daki bir daire ile Baf ya da Limasol'daki bir ev, farklı ihtiyaçlara hitap ediyor ve farklı fiyat dinamiklerini izliyor. Alıcılar ve yatırımcılar için doğru değerlendirme, mülkün türünün, yaşının, alanının ve bölgesinin analiz edilmesini gerektiriyor. Kamuoyu tartışmasında da işlem değerindeki artışı, aynı mülklerin fiyat artışıyla karıştırmamak önemli.»
