Kıbrıs, sessiz sedasız Akdeniz'in en cazip emlak piyasalarından biri haline geldi. Avrupa ile Orta Doğu arasındaki konumu, AB üyeliği ve avantajlı vergi sistemi, adayı uluslararası sermaye için doğal bir uğrak noktası yaptı. Son yıllarda bu durum, özellikle Rusya, Türkiye ve İsrail'den gelen yatırımcı ilgisiyle birlikte inşaat faaliyetlerinde belirgin bir artışa dönüştü.
Rakamlar çarpıcı bir tablo ortaya koyuyor. 2025 yılında Kıbrıs'ta gerçekleşen emlak işlemlerinin toplam değeri 6,5 milyar euroya ulaştı ve yıllık yüzde 8'lik artış kaydedildi. Ada genelinde yaklaşık 25.600 işlem tamamlandı. Bu rakam rekor seviyeyi işaret ediyor ve küresel belirsizliğe rağmen piyasanın ne kadar dayanıklı hale geldiğini gösteriyor.
Yabancı talep, bu büyümenin başlıca itici gücü oldu. Yabancı alıcılar 2025'te toplam işlemlerin yaklaşık yüzde 28'ini oluşturdu ve yabancı yatırımcı alımları bir önceki yıla göre yüzde 16 arttı. Bu talebin büyük bölümü Limasol, Baf ve Larnaka gibi kıyı bölgelerinde yoğunlaşıyor. Söz konusu bölgeler hem yaşam kalitesi hem de güçlü kira getirisi sunuyor.
Rus sermayesi, özellikle lüks segmentte Kıbrıs'ta tarihsel olarak önemli bir rol oynadı. Jeopolitik değişimler bu yatırımın şeklini değiştirse de Rusça konuşan alıcılar ve şirketler, özellikle Limasol'da varlığını sürdürüyor. Genellikle 1,5 milyon euronun üzerinde fiyatlanan üst düzey projeler, AB'de istikrarlı bir üs arayan uluslararası servetin ilgisini çekmeye devam ediyor.
İsrail yatırımları da son yıllarda hızlandı. Bu artışta hem yakınlık hem de bölgesel istikrarsızlık etkili oldu. Kıbrıs, güçlü ulaşım bağlantıları ve tanıdık iklimiyle güvenli ve erişilebilir bir ikinci konut pazarı olarak görülüyor. İsrailli alıcılar özellikle kıyı projelerinde ve kısa süreli kiralık mülklerde aktif rol oynuyor ve sektöre ivme katıyor.
Uluslararası sermayenin akışı, projelerin finansman yapısını da değiştiriyor. Köprü kredisi (bridging finance) giderek önem kazanıyor. Geliştiriciler bu yöntemle uzun vadeli finansman veya proje aşamasında satış öncesi hızlı fon bulabiliyor. Böylece arazi alımları ve erken aşama inşaatlar için gereken sermayeye hızla ulaşıyorlar. Hızla hareket eden bir piyasada hız, prime bir arsayı kazanmakla kaçırmak arasındaki farkı belirleyebiliyor.
Sahadaki gelişmeler de arzın yapısını dönüştürüyor. Daha kaliteli projelere yönelik belirgin bir kayma yaşanıyor. 2025'te inşaat ruhsatı değerleri yüzde 28 arttı, hacim ise daha ılımlı bir yükseliş kaydetti. Bu durum, geliştiricilerin yalnızca hacim odaklı konut yerine premium ve yaşam tarzı odaklı projelere yöneldiğini gösteriyor.
Kira talebi de bu hikayenin önemli bir parçası. Kıbrıs'ta uzun vadeli kiralamalarda getiri tipik olarak yüzde 4 ile yüzde 7 arasında değişiyor. Turistik bölgelerde kısa süreli kiralamalarda bu oran yüzde 10'a kadar çıkabiliyor. Sonuç olarak özellikle yüksek turist sirkülasyonu olan bölgelerde mülk yöneticilerine, blok yönetim şirketlerine ve Airbnb yöneticilerine olan ihtiyaç belirgin biçimde arttı. Yatırımcılar sadece varlık satın almıyor, aynı zamanda gelir akışları oluşturuyor.
Daireler öne çıkan varlık sınıfı olarak belirginleşti. 2025'teki işlem değeri büyümesinin yaklaşık yüzde 60'ı dairelerden geldi. Daireler yönetimi daha kolay, uluslararası alıcılar için daha uygun fiyatlı ve kısa süreli kiralık piyasasına son derece uygun.
Genel olarak Kıbrıs, yaşam kalitesi ile yatırım mantığının kesiştiği bir noktada bulunuyor. Güçlü yabancı talep, sınırlı kıyı arzı ve gelişen altyapı, inşaat faaliyetlerinin sürmesine işaret ediyor. Jeopolitik gelişmeler ve inşaat maliyetleri gibi riskler devam etse de temel göstergeler adanın hâlâ büyümeye açık olduğunu ve uluslararası yatırım dalgasının sürmesinin beklendiğini ortaya koyuyor.
